¿Cómo legalizar un contrato de arriendo? La certificación notarial es uno de los primeros trámites que debes saber hacer si estás en proceso de arrendar un inmueble. Ya sea que eres propietario de una vivienda o estás en búsqueda activa de un espacio para rentar. Hay varios pasos que debes tener en cuenta antes de firmar un contrato de arriendo simple en Chile.
En este post te explicaremos los detalles sobre lo que debes hacer y lo que no en toda negociación de un contrato de arriendo. Incluimos también pasos sobre cómo hacer un contrato de arrendamiento y qué debes hacer para verificar el documento con un notario virtual.
Y si ya firmaste el contrato de arriendo, pero no lo autenticaste mediante certificación notarial, te contaremos si es posible completar este trámite vía online o si debes moverte a la oficina del notario público.
Certificación notarial para un contrato de arriendo ¿es necesario?
Imagina que ya hiciste el contrato de arriendo. Las partes firmaron el documento de común acuerdo, a modo estrictamente personal y sin ir al notario. Todo al parecer va marchando bien e incluso, ya se hicieron los primeros pagos del arriendo de la propiedad.
Sin embargo, una de las partes (arrendador o arrendatario) decide no cumplir con lo acordado, por ejemplo:
- Siendo tú el arrendatario, el propietario te pide la desocupación del inmueble en plazos no acordados. O te aumenta arbitrariamente el canon de arrendamiento o irrespeta cualquier otro aspecto expresado en el documento.
- Eres el arrendador y tu inquilino se niega a pagarte, te paga con retraso, le causa daños a la propiedad o está subarrendando. En cualquiera de estas situaciones, esto es algo que estaba especificado en el documento como causal de desalojo.
¿Cómo reclamar tus derechos? Si el contrato no está certificado
Tienes varias opciones. Entre ellas:
- Acudir a las instancias municipales o gubernamentales. Desde el portal Chile Atiende puedes pedir información de las instancias más indicadas, adaptadas a tu caso.
- En el Servicio Nacional del Consumidor se puede hacer el reclamo ante el Sernac en ciertos casos de arriendos. Como en el caso de inmuebles vacacionales u ofertas engañosas.
- Pedir la asesoría de un abogado inmobiliario. Esto lo puedes hacer online en portales especializados donde, además de tramitar y legalizar cualquier documento, puedes solicitar consulta de un asesor jurídico.
- Llamar a la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) como persona arrendadora de un inmueble y pedir orientación y asesoría jurídica para presentar una demanda. En esta instancia puedes recuperar tu inmueble en arriendo o exigir a tu inquilino el pago de la renta. Puedes hacerlo desde este enlace en la web de Chile Atiende.
- Si no se llega a una solución, se puede proceder a demandar por intercesión de un abogado ante el juzgado civil que corresponda. Ya sea para pedir el fin del contrato más indemnización por perjuicios o pago de rentas impagas.
Si el contrato de arriendo fue firmado, ya sea en físico o con firma electrónica, este solo documento es una prueba ante las autoridades de que efectivamente se suscribió un contrato. En ese caso, puede haber una resolución e intervención por parte de las autoridades.
¿Qué pasa si no hay documento, solo acuerdo verbal?
Por su puesto, que haya algo escrito es mucho mejor que no haber firmado nada y que todo haya quedado de palabra.
Aunque no lo creas, todavía hay personas que realizan los convenios sin escrituras de por medio y esto es contraproducente. Más en temas inmobiliarios donde el arrendatario o el arrendador llevan las de perder en estas situaciones:
- Quedan vacíos legales o cláusulas sin incluir en el contrato de arrendamiento.
- No se cuenta con constancia legal o evidencia de que una o ambas partes suscribieron realmente el contrato.
- No hay testigos de que hubo un convenio. Sería la palabra de uno contra el otro, lo que llevaría técnicamente a un punto muerto.
- Si no hay evidencia escrita de que se estipuló algún canon de arrendamiento o aumento, las autoridades pueden tomar como verdadera la declaración del arrendatario, que es el que ha hecho los pagos por el arriendo.
Esto puede dejarte en indefensión si eres el arrendador o propietario y confiaste en la palabra de la persona a la que le arrendaste el inmueble.
El valor del contrato de arriendo
Después de haber leído todo lo anterior, ¿te das cuenta de lo importante que es la certificación notarial o validar un contrato de arrendamiento online o documento en físico? Incluso, si se trata de la familia, amigo o de gente que te cae bien, si hay inmuebles y dinero de por medio es mejor cubrirse las espaldas.
A cuántos no les ha ocurrido que cambian las condiciones del propietario o del inquilino (por muerte, enfermedad, por divorcio, disputas familiares, etc.) y la otra parte queda indefensa. Todo por no existir un documento de por medio.
La tecnología hoy nos las pone fácil para prever estas situaciones con un sencillo trámite de arriendo fácil desde plataformas como FirmaVirtual.
Con una firma electrónica notarial en el contrato de arriendo o con la sola rúbrica electrónica en el documento ya se le da carácter legal a estos papeles.
Ventajas de la certificación notarial
Ahora bien, lo anterior nos deja varias preguntas en el aire:
- Además de la firma ¿es necesario autenticar el contrato de arriendo mediante protocolización notarial?
- ¿Y si una de las partes asegura que nunca firmó?
- ¿Esta autenticación se puede hacer después de firmado mucho después el contrato de arrendamiento?
- A los ojos de la ley ¿hay diferencias entre un contrato de arrendamiento online y uno firmado presencialmente por las partes?
La protocolización notarial o la certificación con un notario es una manera de darle más validación o peso a un contrato de arrendamiento. Según las leyes de Chile, no es obligatorio llevar al notario el contrato de arriendo. Pero la mayoría de los corredores inmobiliarios y abogados lo recomiendan.
La firma ante un notario es una presentación personal de un documento y una formalidad que puede reducir el riesgo de ser estafado, de que alguna de las partes incumpla o que alguien se haga pasar por otra persona.
Mayor seguridad con la firma electrónica
Parece increíble, pero se han dado casos de contratos de arrendamiento en Chile o en el exterior donde el arrendador no es el verdadero dueño de la propiedad o el arrendatario no es quien dice ser.
Han ocurrido también casos de arrendatarios que están en el extranjero y que no realizaron la transacción con empresas formales ni intermediarios que actúan legalmente. Al llegar a ocupar la vivienda que les fue arrendada, y por la que ya habían pagado garantía y canon de arrendamiento, se dan cuenta que tal inmueble no existe o no se acerca en lo más mínimo a lo que le fue mostrado. Fueron estafados.
Para evitar esto, después de pedir los documentos de identidad y reunir la información necesaria para saber con quién estamos tratando, se puede armar el contrato de arrendamiento online y validarlo mediante una plataforma de firma electrónica simple o avanzada como FirmaVirtual.
En el mismo paso, se puede pedir la certificación notarial del documento.
Ahorro de tiempo y menos preocupaciones
¿Dónde se firma un contrato de arriendo online? Si lo haces desde la web de Firma Virtual, completar todo el trámite electrónico de firma del contrato de arrendamiento online, desde tu teléfono y sin moverte de tu casa, puede tomarse unos 10 a 15 minutos.
Mientras que para protocolizar o certificar el contrato con un notario online, el trámite puede llevarse 24 horas. Desde la misma plataforma de Firma Virtual, puedes hacer tanto la firma online del contrato de arriendo y la certificación o protocolización notarial.
Al marcar estas opciones desde la misma página, en un día tendrás ya el documento de arriendo con el visto notarial en tu bandeja de entrada de tu correo electrónico. La otra parte firmante también recibirá el contrato blindado mediante las firmas electrónicas (que pueden ser simples o avanzadas).
Con una firma electrónica no hay dudas, ante las leyes, de la identidad de los firmantes y la validez del documento. El arrendatario o el arrendador no pueden alegar que no estamparon su rúbrica, cosa que sí podría ocurrir con una firma en papel físico, carente de la impresión de las huellas dactilares o sello húmedo.
10 tips para arrendar una vivienda
Todos los años, más personas deciden hacer crecer su dinero invirtiendo en la compra de un inmueble que les permita obtener ganancias extras, a parte de sus ingresos o salarios.
¿Qué ocurre cuando el arrendatario decide no cumplir con lo pactado? ¿Cómo evitar que un arrendatario se niegue a pagar, cause daños en el interior de la vivienda o genere conflictos con los vecinos?
Para prevenir estas situaciones, sigue estos 10 tips que debes tomar siempre en cuenta al momento de ofrecer tu propiedad en el mercado de los arriendos o si buscas rentar alguna vivienda o local.
- Verifica si el convenio de arriendo se hará directamente con el arrendatario o a través de un corredor de bienes inmuebles. En Chile los corredores de propiedades deben ser socios o estar inscritos en la Cámara de Comercio o en la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios ACOP.
- No aceptes intermediarios sin aval legal o poder. En el caso de arrendar con un corredor, el dueño del inmueble debe entregar un poder donde acredite que cede a esta persona la gestión de arrendamiento. Además, debe tener los documentos de la vivienda.
- Entre los documentos que el propietario debe tener al alcance son el certificado vigente de dominio del inmueble y un certificado de hipotecas. Estos documentos permiten corroborar que la propiedad que se va a arrendar está libre de deudas.
- Hay que verificar a todo aspirante a arrendar un inmueble en el portal del poder judicial. Esta es la manera de comprobar si el futuro arrendatario es buen o mal pagador y si arrastra o no demandas o quejas por incumplir el pago de cánones de arrendamiento.
- El arrendatario debe entregar, junto con la solicitud de arrendamiento, la documentación necesaria antes de realizar cualquier contrato de arriendo. Estos documentos son: el certificado de antecedentes y la revisión en el Dicom Chile, constancia de beca universitaria (si es estudiante que viene del extranjero) o contrato de trabajo. Además, algún aval que valide que el candidato a arrendar recibe ingresos suficientes para pagar el arriendo. Esto debe ser el 30% del sueldo.
- En relación al contrato de arrendamiento online o si prefieres hacerlo en físico, este debe ser muy específico en establecer la individualidad de las partes y del propio inmueble a ser arrendado. También, el canon de arrendamiento, los plazos de vigencia del contrato, la forma cómo se podrá renovar, la garantía a pagar y el reajuste, el destino o usos permitidos para la vivienda, si se prohíbe o no el subarrendamiento, qué mejoras están permitidas y cuáles no.
- El contrato de arrendamiento online debe incluir las cláusulas penales referentes al incumplimiento de cualquier aspecto dentro del contrato, así como la inspección a la que tiene derecho el propietario para validar el estado del inmueble.
- Incluir los anexos en el contrato de arrendamiento online que detallen las características, cualidades y estado de la propiedad y qué hacer en caso de daños.
- Una vez que las partes firman, lo recomendable es llevarla ante el notario. Recuerda que esto lo puedes hacer online. Esta validación de trámites electrónicos está contemplada en la ley chilena 19.799 desde el año 2002.
- Ahora es cuando se debe proceder a pagar el mes de arrendamiento y la correspondiente garantía (generalmente, un mes de depósito adelantado). Estos pagos debe recibirlo el propietario directamente en su cuenta corriente.
Después de seguir estos pasos, el arrendador debe verificar que se hagan los pagos mensuales correspondientes a canon de arrendamiento y de servicios básicos como luz, agua, gas, gastos comunes, etc. Este seguimiento es necesario para validar la conducta del arrendatario.
De presentarse irregularidades y que no se esté cumpliendo con lo acordado en el contrato notarial, el propietario puede ejercer acciones legales o denuncia ante la autoridad judicial competente.
Subarrendar una propiedad: ¿es legal?
El subarrendamiento es una acción que está permitida por las leyes chilenas. La excepción sería que el subarrendamiento no estuviera contemplado en el contrato de arrendamiento online. Así que, al celebrar el contrato de arriendo debe detallarse específicamente si se acepta o no el subarrendamiento.
¿Es ventajoso dar esta posibilidad de subarrendar? Depende con el cristal que lo mires. Puede ser una buena opción para pedir un canon de arrendamiento más elevado, sobre todo si la propiedad tiene varias habitaciones y baños.
¿Qué no debes dejar de hacer nunca? No especificar en el contrato de arrendamiento online el número de personas que pueden hacer uso y vivir en la propiedad. Debes dejar muy claro esto desde el principio.
Incluso, esto se debe tomar muy en cuenta en los contratos que se celebran online de propiedades vacacionales ¿La razón?
Pues desde hace un tiempo se han dado algunas situaciones incómodas en las que la propiedad vacacional o rentada por varios días es objeto de destrozo por fiestas o excesos. Debido a esto, muchos propietarios ahora piden certificación notarial del contrato y la verificación o aval del turista, sea residente o extranjero.
¿Debo mejorar la propiedad arrendada?
En los contratos de arrendamiento online es importante establecer las mejoras o reparaciones a las propiedades cedidas en arrendamiento y bajo qué circunstancias se debe hacer.
¿Esto qué quiere decir? Que el inquilino está obligado a cuidar de la propiedad que le fue dada en arrendamiento. Esto incluye además de vivienda, el arriendo de habitaciones y locales de negocios.
Entre los deberes del arrendador está dar cumplimiento a lo acordado en el contrato, mejor aún si cuenta con la certificación notarial. Esto incluye reparaciones y los arreglos indispensables para garantizar la permanencia del arrendatario en el inmueble.
Y entre los deberes del arrendatario están:
- Conservar los vidrios, las ventanas y puertas en buen estado. Hacer las reparaciones pertinentes en caso de que se rompan.
- Mantener los techos, paredes, cañerías y los pisos que durante la permanencia se ensucien o deterioren.
- Mantener las cerraduras funcionando y cambiar los enchufes si se rompen.
¿Y qué ocurre con problemas más complejos como goteras? Si el arrendatario corrió con gastos para reparar este tipo de problemas, y que pueden poner en riesgo la propiedad, el arrendador debe proceder a reembolsar este gasto.
Hay otro aspecto a tener en cuenta al momento de arrendar y son las llamadas mejoras útiles. Estas son las reparaciones o arreglos que pueden aumentar el valor de la propiedad arrendada. Si el arrendatario y el arrendador acuerdan realizar este tipo de mejoras, el propietario debe correr con los gastos de estos trabajos.
La ley de arrendamiento establece que también le corresponde al arrendador cubrir los gastos de las reparaciones locativas, es decir, aquellos daños o deterioros producto de eventos fortuitos y de fuerza mayor, que no sean imputables al arrendatario.
La certificación notarial es un requisito clave
Como has podido ver, la firma electrónica y la certificación o protocolización del contrato de arriendo online ante el Notario Público es una solución para respaldar la seguridad y blindaje de este tipo de documentos.
Así que no importa si el contrato ya fue firmado y si como arrendador te saltaste este paso. Puedes protocolizar o solicitar la certificación notarial mientras esté vigente el contrato de arriendo. Eso sí, debes informar a la otra parte que completarás esta parte.
Si quieres conseguir tu firma electrónica de manera fácil y crear un contrato de arriendo válido que te ayude a evitar estafas o tragos amargos con inquilinos o arrendatarios que dan problemas, desde FirmaVirtual.Legal puedes completar todo este proceso en minutos:
- Sube a la plataforma Firma Virtual los documentos a firmar y notariar.
- Sube la identificación de las personas que deben firmar el contrato: cédula de identidad y en caso de empresas, el E-Rut o un comprobante que avale que se trata del representante legal.
- Especifica qué servicios deseas y paga.
- Los involucrados pueden firmar online desde el navegador, sin necesidad de bajar ningún programa. Todo se hace desde la misma nube. Cada quien dibuja su firma o toma una fotografía y la sube a la plataforma.
- En este mismo paso, se puede elegir si se quiere la protocolización o certificación del notario.
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