¿Tienes una vivienda desocupada y no quieres perder tiempo en la firma del contrato de arrendamiento? ¿Estás buscando un techo para alquilar y que sea lo más pronto posible? Las respuestas son tan simples a cómo hacer un contrato de arrendamiento con ayuda de la tecnología y con trámites adelantados vía online.
Por más que quieras rentar ya y tengas prisa, un contrato de arrendamiento tipo en Chile es muy importante y es algo que no te debes saltar. Es un paso necesario que te ayudará a establecer mejor los términos de un acuerdo que involucra tres aspectos: un inmueble, dinero y compromiso de ambas partes (propietario e inquilino).
Así que si eres propietario de un inmueble o quieres arrendar una casa, departamento o habitación, cómo hacer un contrato de arrendamiento es la mejor manera de comenzar con las cuentas claras. En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema.
No solo responderemos tus dudas, sino que te orientaremos sobre cómo hacer estos trámites sin moverte de casa. También te detallaremos en qué situaciones es recomendable que consigas un contrato de arrendamiento modelo notariado y cómo la firma electrónica de este tipo de contrato es tan válida como la rúbrica a mano o un sello húmedo.
¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento? ¿Qué es y qué incluye?
Un contrato de arriendo o de alquiler es un convenio escrito con fuerza legal. Establece la relación entre un propietario o “arrendador” que pone en renta su propiedad, y un inquilino o “arrendatario” que se compromete a pagar el alquiler mientras usa la vivienda o local.
Después que el arrendador y el arrendatario firman el contrato de arrendamiento, este convenio se convierte en un documento vinculante y con efectos legales hasta su fecha de culminación.
Este tipo de contrato es recomendable tanto:
- Para los propietarios que buscan inquilinos, como para aquellos arrendatarios que requieren de una casa para arrendar.
- Para las asociaciones de propietarios, empresas que administran propiedades o que se encargan de colocar inquilinos.
- Es una acción deseable para el alquiler de toda propiedad residencial, ya sea para amigos, familiares o conocidos.
- Para propietarios o inquilinos que desean rentar una propiedad con opción a comprarla.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arrendamiento?
Lo anterior nos lleva al siguiente punto: ¿es obligatorio establecer un contrato de arrendamiento? La respuesta es no. No es obligatorio, aunque sí muy aconsejable.
Hablemos claro. Los contratos pueden hacerse verbalmente. El problema es que las palabras se las puede llevar el viento. A la hora de un conflicto, desacuerdo o incumplimiento, no existe modo de comprobar quién tiene la razón si no hay un contrato válido escrito de por medio que se pueda presentar ante las autoridades o tribunales para dirimir el caso. Créenos que por más que las personas aseguren conocerse, hay muchas familias que están pasando por un momento incomodo y problemático por no cumplir un trámite sencillo y básico como lo es firmar un contrato de arriendo.
En Chile, según reportes oficiales, al menos unas 60.000 familias son perjudicadas cada año por inquilinos que no quieren pagarles el arriendo. En promedio, se procesan anualmente unas 15.000 demandas por incumplimientos en los pagos o daños al inmueble. Y con la pandemia, esta situación empeoró con abusos tanto de inquilinos como de arrendadores inescrupulosos.
Es por esta razón que los profesionales del Derecho y las autoridades recomiendan asegurarse de suscribir un contrato. La ley sobre firma electrónica en Chile favorece la realización de contratos de arrendamiento 100% online y sin complicaciones.
Servicios como FirmaVirtual están autorizados por el marco jurídico chileno y permiten a miles de usuarios evitar el desplazamiento físico y la pérdida de tiempo que genera colocar una rúbrica en un papel.
¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento rápido y seguro?
La transformación digital hoy nos permite simplificar este proceso de firmas de un contrato de arriendo. Actualmente, no hay impedimentos para firmar digitalmente y con seguridad un contrato de arriendo.
Puedes hacerlo usando FirmaVirtual como servicio facilitador.
Nuestra plataforma de firma online permite ahorrar dinero y tiempo en la gestión de documentos importantes que se pueden firmar desde un smartphone, tablet o computadora. El sistema de firma digital en Chile trabaja mediante códigos y verificaciones que garantizan la transparencia y autenticidad a lo largo de todo el proceso.
Este mecanismo se apoya en dos figuras legales:
- La Ley Nº19.799 sobre Documentos Electrónicos, Firma Electrónica y Servicios de Certificación.
- El Decreto Supremo Nº181/2002 del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción.
De esta forma, si necesitas la firma ya de tu contrato de arrendamiento en Chile, solo entra a esta web y accede a todos los servicios que te ofrecemos en Firma Virtual para tramitar tus documentos mediante rúbrica electrónica.
Una vez allí puedes llevar a cabo trámites como:
- Firma electrónica de poderes simples
- Subir tu contrato de arriendo para su firma por el arrendador y/o arrendatario.
- Enviar documentos requeridos para validación legal
- Establecer quiénes firmarán contratos u otros papeles
- Seleccionar si quieres que el contrato de arriendo cuente con certificación notarial o protocolización del notario
- Escoger dónde quieres encontrarte con el notario: si en el domicilio o en la oficina.
Si bien las leyes chilenas no obligan a legalizar ante un notario este documento de contrato de alquiler, es lo más aconsejable por las razones que ya te explicamos.
Requisitos para la firma notarial
Para efectuar este procedimiento de firmar un contrato de arriendo, online o presencial en la Notaría, si eres el arrendador debes demostrar que eres el dueño del inmueble. Esto lo puedes hacer presentando:
- Certificado de dominio vigente. Este lo otorga el Conservador de Bienes Raíces.
- O presentar la escritura de compraventa.
Si por alguna razón, el propietario no puede avalar la firma del contrato, una persona en su nombre puede hacerlo mediante un poder notarial.
El costo de la legalización del contrato de arriendo por un notario suele ser pagado por el arrendatario. Todo este trámite puedes hacerlo desde la web de Firma Virtual y en el lapso más corto posible.
Solo el año pasado, hacer este paso de la firma notarial del contrato permitió a muchos propietarios e inquilinos protegerse de situaciones incómodas.
Normalmente, el contrato de arrendamiento residencial no necesita la firma de certificación o protocolización notarial si se trata de plazos cortos, de un mes, tres o seis meses. En plazos mayores de un año, sí es muy recomendable la notarización del contrato, aunque muchos propietarios lo hacen independientemente del tiempo que dure el contrato, para así cuidar mejor su inmueble y evitar malos ratos.
¿Cómo hacer contrato de arrendamiento? Pasos claves
Hay detalles que deben estar presentes en todo contrato de arrendamiento para que pueda usarse como documento legal.
Entre estos datos que no pueden faltar están el derecho al uso y disfrute de la propiedad por un tiempo determinado y el precio a pagar durante ese periodo. Además, de los datos de identificación de los contratantes y sus domicilios. Otros puntos importantes son las condiciones del inmueble, si dispone de algún mobiliario y cuáles son las obligaciones de cada parte.
Partes de un contrato de arriendo
Para generar un contrato de arrendamiento desde cero, puedes usar modelos ya preestablecidos con formatos que solo debes llenar con tus datos de propietario y del inquilino.
Puedes obtenerlos de servicios inmobiliarios, abogados online, páginas web serias o asociaciones de propietarios. Puedes ubicar un contrato de arrendamiento modelo gratuito que mejor se adapte a tus necesidades.
En todos los contratos de renta debes fijarte bien que incluyan la siguiente información:
- Nombre e información general del propietario o arrendador, o de la persona autorizada legalmente para alquilar el inmueble.
- Nombre e información general de quien ocupará la propiedad inmobiliaria.
- Explicación detallada del sitio donde se encuentra el inmueble a rentar.
- Especifica cuál es el propósito del contrato: otorgar una propiedad para arrendar.
- Lugar de domicilio del arrendador y del inquilino.
- Si hay alguien que será fiador o servirá de aval, también debe aparecer en el contrato.
- Detallar cuánto es el monto a pagar por el arriendo y si se hará por mes, trimestral, anual o cualquier otro. Además, si los pagos serán por adelantado o por periodo vencido. De no especificarse, se da por entendido que el inquilino pagará al vencerse el periodo indicado.
- Indicar dónde y en qué lugar se deberán hacer los pagos: si en efectivo, transferencia electrónica, depósito bancario, cheque, etc. O en el domicilio del arrendador o el arrendatario.
- El contrato debe indicar el plazo de validez. Debe evitarse hacer contratos indefinidos donde no existe una fecha de término.
- Debe especificarse si es necesario pagar una cuota extra de mantención y cuáles son las penalizaciones por retrasos en los pagos.
- Establecer los reajustes de los montos a pagar es algo aconsejable para evitar perder la rentabilidad de la propiedad. Esto se puede calcular anualmente valiéndose por ejemplo, del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
- Hay quienes piden un dinero de garantía o fianza como adelanto, y que es devuelto al finalizar el contrato si se cumplen ciertas condiciones. Con este monto se puede garantizar reparaciones por mal uso de la propiedad, aunque lo normal es que se devuelva al inquilino. Suele corresponder a un mes de arriendo.
- Todo contrato debe subrayar cuáles son las responsabilidades o deberes del arrendador y del arrendatario en el mantenimiento del inmueble.
- No hay que olvidar incluir una lista con todo lo importante que esté incluido en el inmueble. Por ejemplo, el mobiliario y las características del espacio, si se pueden hacer modificaciones, si hay daños previos o deterioros visibles. Acompañar todo con fotografías de respaldo.
Otros datos que no pueden faltar en el formato de contrato de arrendamiento son:
- Limitaciones para usar la propiedad: si es solo para domicilio familiar, de oficina o de comercio.
- Si se puede subarrendar.
- Quienes más ocuparán el inmueble aparte del inquilino. Los ocupantes pueden ser los hijos, un familiar, un amigo de la familia, etc.
- Si se pueden traer mascotas.
- Cuáles son los horarios para hacer ruido.
- Si se trata de un contrato de arriendo que se puede renovar o no.
- Razones que pueden llevar a terminar el contrato inmediatamente. Algunos pueden ser: retrasarse un mes, subarrendar, meter más personas que las contempladas en el contrato, etc.
En caso de que el contrato de alquiler es con opción a compra, se establece un monto de opción no reembolsable para asegurar la compra del inmueble en un precio acordado. Si el inquilino se retira y no compra la propiedad, este monto pasa al propietario quien no debe devolver la cantidad. Este detalle debe especificarse en el contrato.
¿Los gastos comunes deben estar en el contrato?
Otro detalle importante que no debe faltar en un formato de contrato de arrendamiento son los gastos que deben cubrir obligatoriamente el propietario o el inquilino. Estos pagos o gastos deben ser explicados en el documento para que no queden dudas.
Desde julio del año 2020, en plena pandemia, el movimiento de alquiler de residencias se ha disparado en Chile y la tendencia sigue en aumento. Uno de los problemas que más se han reportado en los arriendos de apartamentos es precisamente el desconocimiento de quién paga los gastos del condominio o el uso de las áreas comunes.
Los gastos comunes se dividen en dos:
- Ordinarios: son aquellos costos relacionados con la mantención del condominio o la edificación, así como la administración y arreglo de las zonas comunes a todos los vecinos.
- Extraordinarios: son los costos a pagar fuera del cobro periódico. Corresponden a sumas extras para tender alguna contingencia, cubrir obras nuevas, etc.
Usualmente, los gastos ordinarios deben correr por cuenta del arrendatario y los extraordinarios por el arrendador.
Además ten en cuenta que:
- Según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, el pago de los gastos comunes como seguridad, limpieza, mantenimiento de áreas verdes o recreacionales dentro de un condominio es obligación del propietario del inmueble. Esta es la persona que aparece con derechos en la propiedad y es quien debe responder.
- Pero esto no quiere decir que el arrendatario o inquilino no debe pagarlo obligatoriamente si aparece en el contrato que firmó. Si el ocupante se va sin pagar esta deuda, le tocará al propietario saldarla y responder al condominio.
- El goce de zonas comunes de un condominio al final beneficia al inquilino. Así que lo más lógico es que el propietario puede pedirle al arrendatario que asuma este compromiso mientras permanece alquilado.
Como puedes ver, ante la duda de cómo hacer un contrato de arrendamiento, ten en cuenta que todo esto debe quedar detallado. Incluye los montos a pagar y expón el asunto de manera clara.
¿Qué pasa con servicios, reparaciones y otros?
Hay pagos de servicios, inspecciones y reparaciones que le corresponden al arrendador o al arrendatario. No está de más especificar estos detalles en el contrato.
Servicios domiciliarios: la Ley 18.101, en el número 9, Art. 2 de Disposiciones Transitorias, es clara al respecto. Advierte que les corresponde a los inquilinos pagar los recibos de agua potable y caliente, luz, calefacción y los gastos por servicios comunes. Agrega que no deben formar parte de la renta.
Inspecciones de gas y luz: son independientes a los recibos mensuales de pago de estos servicios. Las inspecciones de seguridad que cada cierto tiempo realiza la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, así como la certificación con Sello Verde, pueden ser costosas si incluyen cambios de equipos o mejoras. Así que le corresponde al arrendador pagar.
Seguro contra incendios: esto está contemplado en las leyes y es obligación de los condominios tener un seguro de incendio. El dueño del inmueble debe pagar esta prima, aunque por tratarse de un monto pequeño dentro de la facturación global de gastos comunes, tanto el inquilino como el arrendador pueden pagarlo.
Reparaciones del inmueble: al arrendatario le corresponde responder por las reparaciones locativas, es decir, aquellas reparaciones por daños, usos indebidos o deterioro mientras se usa el inmueble.
Es así como:
- El inquilino debe cubrir los daños a las paredes, la rotura de grifos o llaves de paso, vidrios rotos o cualquier otro daño causado.
- Al propietario le corresponde hacerse cargo de reparaciones estructurales o daños causados por factores externos o desastres naturales.
Fondo de reserva: es un pago establecido en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Es un monto que se utiliza para hacer reparaciones a los bienes de uso común en un condominio y para enfrentar urgencias. Está contemplado en los gastos comunes como un porcentaje de recargo. Muchos propietarios descuentan este monto del canon de arrendamiento mensual o pactan con el inquilino compartir este gasto.
Contrato de arriendo: el Ministerio de Vivienda y Urbanismo señala en su portal web que los gastos notariales generados por el contrato de arriendo deben ser pagados por los firmantes.
¿Puedo arrendar con un subsidio?
En Chile, puedes hacer un contrato de arriendo con subsidio gubernamental a través del portal del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Para hacer este trámite debes entrar aquí en la web del Minvu con tu Clave Única y descargar el contrato. Debes tener a mano el número de rol de avalúo de la vivienda, los datos del arrendador y el número de cuenta a donde se hará el pago.
Si quieres más información sobre los subsidios accede aquí a los beneficios y si eres arrendador puedes leer más este instructivo para propietarios.
¿A dónde acudir si tengo problemas?
Si como arrendatario o arrendador tienes problemas y conflictos con la propiedad que no has podido resolver con la otra parte, puedes acudir a los juzgados civiles o de letras de competencia común.
Se trata de instancias de tribunales que pueden poner punto final a un arrendamiento, del desahucio de un contrato o la devolución de una propiedad. Asimismo, permite el logro de una indemnización por daños o perjuicios para el arrendatario o para el arrendador.
La web de la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN) refiere que las leyes establecen que un arrendatario puede entablar una demanda legal contra un inquilino sin esperar a que le adeude varios meses. Solamente con un mes de morosidad es suficiente para hacer la queja.
En caso que como propietario quieras asegurarte más y evitar problemas de lidiar con arrendatarios complicados, una opción es pedir a la persona que quiere rentar tu propiedad, que presente el Informe de Arriendo Dicom. Este informe se puede conseguir gratuitamente o con pago, y permite verificar el historial como pagador del potencial arrendatario.
En conclusión, recuerda que el contrato de arrendamiento debe incluir todas las cláusulas necesarias para garantizar los pagos a tiempo, con los deberes y derechos de los firmantes y penalizaciones por atrasos.
Para saber más acerca de las ventajas de la firma electrónica y cómo puedes habilitar la notaría online para un contrato de arrendamiento, puedes hacer clic aquí y conocer más de Firma Virtual.
Te invitamos a que veas este video de YouTube sobre cómo preparar un documento para firma virtual y escuches este podcast sobre la firma electrónica para el sector inmobiliario, y este otro sobre consejos para evitar arrendatarios problemáticos.