La Ley 21.461, conocida como Ley “Devuélveme mi casa”, fue creada para dar protección a quienes ponen en arriendo sus propiedades en cualquier punto de Chile. ¿Cómo lo hace? Acelerando el desalojo cuando el propietario de un inmueble acude a la justicia, de no cumplirse las condiciones estipuladas en el contrato de arriendo.
Antes, el proceso para recuperar una propiedad -cuando el inquilino moroso se negaba a desalojar la propiedad- podía tardar años. Pero, ahora, gracias a la Ley 21.461, el procedimiento para exigir la restitución del inmueble, por la vía judicial, es mucho más rápido.
“En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente, para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A”, consigna la norma.
Por lo anterior, la mayoría de los corredores de propiedades recomienda protocolizar el contrato de arriendo. “De esta manera, el registro se mantiene al resguardo de la notaría por un año, para pasar después al archivo judicial. Así, un documento que antes era privado pasa a ser una escritura pública”, explica Christian Rodiek, CEO de FirmaVirtual.
Para hacer este trámite, la persona que cede su inmueble para que otro lo habite a cambio de un monto de dinero deberá acreditar su condición de propietaria mediante un certificado de dominio vigente emitido con un máximo de 30 días previos a la firma del contrato de arriendo. En caso de ser varios los propietarios, todos deben figurar en el documento.
La protocolización del contrato contribuye a la fluidez del proceso judicial, en caso de tener que llegar a esa instancia. Según lo establecido en la Ley 21.461, el arrendador deberá realizar una demanda y solicitar la restitución del inmueble una vez terminado el contrato; cuando exista una destrucción parcial de la propiedad; o si el inmueble quedó inutilizado para su uso como consecuencia de la falta de cuidado de la persona que lo arrendó.
Cómo demandar con la Ley 21.461
Si necesitas presentar una demanda, en el contexto de la Ley 21.461, deberás exhibir en los juzgados civiles de Chile, al menos, los siguientes antecedentes:
-Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
-Documento que acredite rentas y/o cuentas de servicios básicos o gastos comunes impagas, además de indicar cómo, cuándo y dónde quedaron deudas por pagar.
Si el juez considera que se cumplen los requisitos legales para llevar a cabo la demanda, pedirá el pago de lo adeudado dentro de diez días corridos. Sin embargo, en caso de que el arrendatario no responda tendrá que desalojar el inmueble en un plazo máximo de diez días corridos desde que recibió la notificación judicial.
“El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria”, consigna la Ley 21.461.
¿Cuánto tarda el proceso?
Tal como explicó el abogado Miguel Martínez, de Martínez & Rodas, al Diario Financiero, aunque el proceso es más rápido gracias a la Ley 21.461, a veces puede demorar cerca de tres meses. “Las sentencias salen más rápido, pero los lanzamientos dependen de un receptor judicial que puede cobrar cerca de 600 mil pesos”, comentó.
Lo anterior, podría convertirse en una verdadera traba para los demandantes que no cuentan con los recursos para exigir la restitución de su propiedad. Sin embargo, según Martínez, una vez que se dicta sentencia y se hace la notificación, la gran mayoría de los arrendatarios opta por abandonar el inmueble.
Ley 21.461 y firma electrónica
En la era digital, miles de personas han cambiado los tediosos trámites presenciales por la firma electrónica. Esta herramienta ha tenido una amplia acogida en el real estate. Así lo hemos comprobado en FirmaVirtual, donde mantenemos alianzas con corredores de propiedades, inmobiliarias y otras empresas del rubro, que firman sus contratos de arriendo en nuestra plataforma.
“Gracias a la firma electrónica -al amparo de la Ley 19.799 desde hace más de 20 años- basta con una autorización notarial de firmas, para dar más seguridad a un contrato. Así, este trámite que se puede hacer rápido y fácil en firmavirtual.legal aumentará el valor probatorio del acuerdo que firmaron arrendatario y arrendador, en un eventual juicio”, afirmó Christian Rodiek, fundador de FirmaVirtual.
De cualquier forma, si vas a poner en arriendo tu propiedad y tienes dudas sobre la redacción del contrato, es conveniente que busques asesoría. Esto te dará tranquilidad y podría resguardarte si tu arrendatario paga las cuentas, los gastos comunes o, simplemente, deja de pagarte la renta.
De hecho, aun cuando decidas arrendar un inmueble sólo por unos días -como hacen muchas personas que tienen una segunda vivienda en la playa o en el campo- te recomendamos formalizar el acuerdo. “Frente a cualquier negocio de renta y aunque los arriendos sean temporales, siempre será conveniente firmar un contrato, para darle seriedad al acuerdo comercial y evitar problemas”, sostuvo Christian Rodiek.
Sin duda, las modificaciones a la Ley de Arriendo de Bienes Raíces le cayeron como anillo al dedo a las personas que pusieron en alquiler sus propiedades para complementar el monto de su pensión o, bien, porque tenían problemas para pagar su dividendo al banco.
“Impulsé la Ley de Arriendo ‘Devuélveme mi casa’ porque no podíamos seguir permitiendo abusos a la gente trabajadora, personas que con el fruto de su trabajo habían conseguido sus propiedades y que, ahora, quedan en manos de arrendadores abusivos. Era necesario reivindicar esos derechos y devolverles sus ingresos y su dignidad”, explicó el exdiputado Gonzalo Fuenzalida, promotor de la Ley 21.461.
¿Quiénes deben declarar ingresos por arriendos?
Según el Servicio de Impuestos Internos (SII), en Chile, todas las personas (naturales y jurídicas) que obtienen ingresos por arriendo de bienes raíces tienen la obligación de incorporar el monto obtenido por este concepto en su declaración de renta anual, para el cálculo del impuesto a pagar, acorde con sus características y las de sus propiedades (exención DFL2).
En este ámbito, no tendrás la obligación de declarar tus arriendos si obtuviste ingresos por hasta dos bienes raíces habitacionales DFL2. Dichas propiedades de uso habitacional, es decir, casas o departamentos, cuentan con una superficie construida que no supera los 140 metros cuadrados y se encuentran acogida a este beneficio, tal como consta en su escritura. La norma se estableció en 1959 para fomentar la adquisición de inmuebles con destino habitacional.
Si la vivienda está acogida a la norma DFL2, puede acceder a una serie de beneficios tributarios, entre ellos, los ingresos por arriendo libre de impuestos, bajo las siguientes condiciones establecidas por la Ley 21.420 de enero de 2022. Solamente pueden acceder a este beneficio las personas naturales que posean un máximo de dos inmuebles, las que siempre serán las dos más antiguas. A partir de la tercera vivienda, independiente del año de adquisición, deben declarar y pagar el impuesto que corresponda. Las personas jurídicas no pueden acceder al beneficio.
Pese a que los ingresos obtenidos por el arriendo de las dos primeras viviendas acogidas al beneficio DFL2 se encuentran exentas de impuesto, podrías utilizar el asistente de arriendo de bienes raíces voluntariamente para informar el uso que das a tus propiedades.
Sin embargo, sí tienes la obligación de declarar ingresos por arriendos a partir de la tercera vivienda acogida al beneficio DFL2, independiente de la fecha de adquisición. Ello implica un cambio ya que anteriormente las viviendas DFL2 adquiridas antes de 2010 estaban exentas de la obligación porque se consideraban como ingresos que no eran parte de la Renta (Ley N°21.420 de 2022).
Si la vivienda es mayor a 140 metros cuadrados o corresponde a otro tipo de propiedad, como es el caso de oficinas, bodegas y/o estacionamientos, siempre tendrás la obligación de incorporar el monto obtenido por este concepto en su declaración de renta anual, para el cálculo del impuesto a pagar.
En tanto, las personas con actividades de primera categoría, (empresa y empresario individual) no tienen derecho al beneficio DFL2 y, por eso, deben declarar siempre.
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