Los 11 principales detalles del usufructo en Chile 

¿Ya conoces qué es el usufructo y cuáles son sus características? Si tienes preguntas sobre esta figura legal y la utilidad que podría darte, entonces estás en el blog indicado. En FirmaVirtual te ofrecemos este amplio análisis sobre el tema que no dejará espacio a ninguna duda. Luego de terminar esta lectura, sabrás exactamente en qué consiste el usufructo y su diferencia con el concepto de plano dominio de la propiedad. 

Nos enfocaremos en explicarte lo que implica este derecho legal de acuerdo a lo establecido en el Código Civil chileno vigente y cuáles son sus posibles aplicaciones. Con esta información evitarás cometer errores al establecer un compromiso de usufructo. ¡Sigue leyendo! 

1. Conoce qué quiere decir usufructo

Se define como un derecho que transfiere a un tercero la posibilidad o facultad de disfrutar de una cosa, bajo el compromiso de conservarla o restituirla a su dueño cuando dicho derecho se dé por terminado. 

El usufructo implica el goce de la propiedad ajena, que no libera de la obligación de respetar el bien hasta su devolución. 

El principal compromiso del usufructuario es respetar la integridad y valor del bien y devolverlo a su dueño sin pérdida. Si la cosa sobre la que se posee el usufructo es fungible, es decir, se gasta (dinero, materiales, recursos, etc.) o se destruye por el uso, debe hacer la restitución en igual calidad, género o cantidad. También, se permite el pago del valor total del bien. 

Con esto se hace evidente que la ley distingue entre concepto de propiedad y el de usufructo. Lo explicamos. El titular de un bien puede o no tener sobre él pleno de dominio, el cual se divide en dos:

• El primero, es la nuda propiedad: implica que tiene derecho a ser el dueño absoluto, pero no goza o disfruta de él. 
• Segundo, es el usufructo: es el uso del bien, sin poseer la propiedad. Esto es lo que otorga el propietario formal a un tercero que se pasa a llamar usufructuario. 

Al existir estas diferencias, la ley admite la existencia de dos derechos diferentes que recaen sobre un mismo bien, sin que el ejercicio de uno perjudique al otro. 

La relación entre el dueño de la nuda propiedad y el usufructuario 

Mientras esté vigente el derecho de usufructo, el dueño de la nuda propiedad posee la titularidad, pero no puede disfrutar del bien. Por su parte, el usufructuario no posee el bien, sino que tiene el derecho de usarlo. Es decir, si adquieres el derecho de usufructo podrás sacar provecho de una cosa, pero bajo ningún concepto venderla. 

2. Características clave del usufructo 

Para entender más sobre el tema, debes conocer estas características: 

• El bien sobre el que se ha cedido el derecho de uso es parte del patrimonio del dueño de la nuda propiedad. En ningún momento conforma un patrimonio para el usufructuario. 
• El disfrute o goce del bien material es amplio, por lo que incluye el aprovechamiento económico del mismo. Esto es común en el usufructo de una vivienda, como explicaremos más adelante. 
• Es un derecho a tiempo definido, tiene una duración clara que acuerdan las partes involucradas. No obstante, si no se acuerda algo diferente adquiere un carácter vitalicio. Esto significa que sólo terminará por el fallecimiento del usufructuario o cuando él renuncie a su derecho. 
• Es frecuente que, en los acuerdos, se establezca un periodo. También, una cláusula de resolución en donde se expresa que la inhabilitación o destrucción del bien es causa suficiente para dar por terminado el goce del derecho, sin posibilidad de reclamos al propietario. 
• En Chile, cuando el usufructo es a favor de una corporación, sociedad o ciudad, no tendrá una duración superior a los 30 años. 
• En el país tiene la validez de cualquier contrato, el cual puede ser oral o escrito. Aunque la recomendación es hacerlo formal en papel y con la firma notarial. Dar un soporte al acuerdo evitará las confusiones y malos entendidos, será más sencillo solventar posibles inconvenientes. 
• Adicional al contrato, el usufructo se puede establecer por una ley chilena, por venta, donación, testamento u otro acto permitido dentro de la legalidad del país. La última de las posibilidades es a través de una prescripción que lo constituye con el paso del tiempo. 

3. Derechos y deberes del nudo propietario y el usufructuario 

Los del usufructuario son: 

Derechos 

• Pleno disfrute sobre el bien al que tiene derecho. 
• Administrar el bien, hipotecarlo, arrendarlo o ceder su derecho. 
• Llevar a cabo distintas acciones para defender el usufructo. 
• Renunciar como usufructuario cuando lo desee. 

Deberes 

• Antes de ejercer como usufructuario, hacer un inventario del bien. 
• Mostrar pruebas de conservación de la propiedad ajena. 
• Cumplir con la restitución cuando llegue el momento para ello. 
• Mantener el bien en perfectas condiciones. 
• Costear las mejoras y expensas. 
• En caso de que el usufructo se haya constituido por testamento, pagar las deudas testamentarias y hereditarias.  

Por su parte, los del nudo propietario:

Derechos

• Vender, enajenar, hipotecar y transmitir la nuda propiedad. 
• Recibir las ganancias o valores de la restitución del bien. 
• Percibir una restitución o indemnización por desgaste, deterioro o pérdida de la cosa. 
• Intereses sobre el capital invertido en obras mayores sobre el bien. 
• Bajo algunas circunstancias, solicitar la terminación anticipada del usufructo. 

Deberes 

• Pagar expensas mayores y extraordinarias. Estas son reparaciones que se ejecutan una única vez y en periodos extensos de tiempo. No incluye los gastos de conservación o mantenimiento. 

4. Tipos de usufructo 

La clasificación depende de la utilización del derecho y su vigencia. 

El usufructo vitalicio 

Se otorga el disfrute de la cosa al usufructuario, hasta el día de su muerte. La Ley de Impuestos a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, es la que se encarga de reglamentar este derecho. 

Puede ser vitalicio por decisión de las partes o por omisión en el contrato, como se explicó anteriormente. A la muerte del usufructuario sólo será necesario mostrar el certificado de defunción para dar por extinguido el usufructo. 

Usufructo sobre acciones de una sociedad comercial 

Con esta figura, el dueño de la nuda propiedad será un socio con derechos completos; el usufructuario exclusivamente percibirá los dividendos. El dueño decide ceder la recepción de los dividendos de sus acciones dentro de una sociedad comercial, pero podrá ejercer como un socio activo. Según la Ley Sobre Sociedades Anónimas, es requisito inscribir este usufructo en el Registro de accionistas. 

Usufructo de pensión alimenticia 

Es una modalidad a la que se recurre para garantizar el derecho a la alimentación de los hijos o dependientes cuando el padre responsable en pagar la cuota no cuenta con la liquidez necesaria. Si dispone de una vivienda u otra propiedad que puede dar en usufructo para que su descendencia pueda disfrutarla como mejor le convenga.

Cuando se constituye un usufructo de pensión alimenticia, el propietario no tendrá permitido vender su bien o gravarlo. 

Usufructo legal 

Este aplica para los cónyuges que han enviudado y no cuentan con una separación legal. El derecho abarca el usufructo de un tercio del bien, si la herencia es compartida con descendientes o hijos. La mitad, cuando no hay hijos, pero si hay ascendientes y de dos tercios de la herencia, en caso no de haber ascendientes o descendientes. 

Voluntario

Se formaliza a partir de un título constituido entre partes. Este puede ser entre inter-vivos, es decir, que el acuerdo estará vigente mientras los interesados estén vivos. La otra forma es por mortis causa, dejando un testamento donde a una parte se le otorga la nuda propiedad y a la otra el usufructo. 

Sobre bienes materiales 

Existen las cosas no consumibles, pero si deteriorables. Por ejemplo, los bienes muebles o inmuebles, objetos decorativos, joyas, equipos electrónicos, herramientas, entre otros. Es probable que el goce que haga el usufructuario lleve al desgaste del bien. Por ello, deberá usarlo únicamente para el propósito con el que se creó. Devolverlo en el estado actual e indemnizar al dueño. 

Cuando el usufructuario no puede hacer el disfrute de la cosa sin que la misma se consuma, por ejemplo el dinero, al finalizar su derecho deberá cancelar el importe del valor que se haya acordado o una cantidad igual a la que se ha gastado. 

5. Motivos por los que termina un usufructo 

Además del vencimiento del plazo o la muerte del usufructuario, sucede cuando el goce del derecho termina por el cumplimiento de la condición resolutoria. En cualquier escenario, hay que estar atento a: 

• Si el usufructuario fallece antes del plazo acordado, se considerará extinto el derecho, aunque no se haya cumplido el tiempo acordado. 
• El usufructo no pasará a sucesores o herederos, a menos que se exprese lo contrario en el contrato. 

6. Los bienes que se pueden dar en usufructo 

En la legislación chilena no existe una separación entre los bienes que pueden ser objeto de un derecho de usufructo y los que no. Por lo tanto, se entiende que cualquier posesión puede ser parte de un acuerdo legal de este tipo. En la práctica, cualquier cosa puede ser dada en usufructo bajo los términos que ya describimos en los puntos anteriores.  

Cuando el derecho es otorgado sobre un inmueble, el mismo debe estar sustentado en un contrato de inscripción pública. 

7. Las ventajas del usufructo 

Este derecho tiene una gran utilidad para quien desea ceder el goce del bien, sin renunciar a su propiedad. Asimismo, para el usufructuario que se beneficia del disfrute de la cosa ajena por un plazo de tiempo determinado o para toda su vida. 

Como recurso legal, es muy valioso para la organización de las herencias, protegiendo a los bienes de la venta o la enajenación. Esto sin limitar el disfrute de las propiedades y otros posibles recursos de los cuales los herederos podrían obtener rentabilidad. 

Un ejemplo frecuente de cómo el usufructo funciona en el caso de familias que heredan ante la muerte del dueño es con la transmisión del derecho al cónyuge sobreviviente y el cede de la nuda propiedad a los hijos. Así, el padre o la madre tendrán un hogar asegurado hasta su fallecimiento, lo que genera tranquilidad y confianza. 

8 ¿Qué es el usufructo de una vivienda?

Es el derecho sobre el uso, disfrute, ocupación, arrendamiento de una vivienda, más no sobre su titularidad. Se obtiene, la mayoría de las veces, por herencia para proteger a los viudos, evitando que puedan ser echados de su hogar una vez haya fallecido el cónyuge. 

No obstante, se puede establecer por un contrato privado entre los interesados, sean o no parientes. En estos casos, el usufructo suele ser temporal y no vitalicio. Es poco frecuente, pero la ley permite convertir en usufructuario por prescripción a una persona que ha disfrutado de una vivienda por varios años. 

La terminación del usufructo sobre un bien inmueble seguirá lo estipulado en el contrato privado o en el testamento, aunque el usufructuario puede renunciar o vender su derecho. Si se ha vendido un derecho vitalicio, quien lo adquiera debe estar consciente de que solo podrá gozar del bien hasta la muerte del usufructuario original. 

9. La compra de viviendas sobre las que hay un usufructo 

De manera estricta la existencia de un usufructo no impide la compraventa de una propiedad. El código civil no aplica prohibición para la venta de bienes incorporales o corporales, siempre que no estén enajenados por la ley. Ante esto, debemos dejar en claro que la venta de un bien usufructuado corresponde únicamente a la nuda propiedad. 

Si decides comprar la nuda propiedad, adquieres la titularidad y la posibilidad de volver a venderla o cederla. No hay limitaciones para la transferencia libre del inmueble a otro dueño. El derecho de ocuparla o arrendarla solo será una realidad cuando el usufructo se termine, en cuyo caso tendrías el dominio completo sobre la vivienda. 

Cuando se efectúa un contrato de compraventa se establece si quien adquiere tendrá la nuda propiedad o la titularidad y el goce del bien. En las transacciones comerciales de bienes raíces se venden ambos derechos en conjunto, pero puede ocurrir que el comprador solo esté interesado en la nuda propiedad. Sin importar cuál sea la elección, se debe proceder acorde con lo establece la ley. 

10 ¿Cuál es el valor de un usufructo?

El valor de un usufructo es un acuerdo entre las partes y se basa en la apreciación de la propiedad. No existe un promedio o precio fijo, sino un monto que brinde satisfacción al usufructuario y al nudo propietario, para que cada uno reciba una compensación que considere justa. 

Nuestra sugerencia es hacer un cálculo formal con la ayuda de especialistas inmobiliarios, abogados o peritos para que ninguna persona deje de percibir un beneficio.

Establecer el valor es necesario para la transmisión del usufructo, su conmutación o para precisar los intereses a pagar e impuestos en casos de procesos administrativos y judiciales. Los criterios a analizar para hacer el cálculo son los siguientes: 

• El valor de la propiedad ajena. 
• El precio promedio del mercado tomando en cuenta bienes de similares características y condiciones. 
• El costo de los impuestos u obligaciones que asignen las leyes vigentes. 
• La posibilidad, oportunidad o grado de explotación económica de la propiedad. 
• La rentabilidad que se podría conseguir del bien usufructuado. 
• El tipo de usufructo, pues todos no tienen el mismo valor. 
• El valor de la nuda propiedad. 

Una orientación para el usufructo (temporal o vitalicio) es que sea al menos el 2% del valor total de la propiedad al año. El promedio acumulativo por todos los años que dure el usufructo puede alcanzar el 70%. Para el usufructo por herencia, el mínimo del valor es el 10% del precio total del bien y un máximo del 70. 

Finalmente, el valor de la nuda propiedad es la diferencia que resulta del valor total y del usufructo. Este no debería ser menor al 30%. Recurrir a los servicios de un perito permitirá obtener un buen cálculo. Por ello, para no errar en este paso tan importante, la mejor y más inteligente alternativa es ubicar a un especialista en la tasación de usufructos. 

11 ¿Cómo se transmite el usufructo?

Para la constitución o transmisión del derecho será indispensable el asesoramiento de un abogado que conozca los pasos y requisitos para cumplir exitosamente con el proceso. Algunos de los documentos que vas a necesitar son: las escrituras públicas originales del bien, certificado de las contribuciones y del avalúo fiscal. Esto si se trata de un bien inmueble, para los muebles con el contrato redactado por un abogado será suficiente.  

Lo último por hacer es completar la firma notarial y la inscripción del usufructo de inmuebles ante los organismos correspondientes. 

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