La Ley 19.932 establece que todas las promesas de compraventa de bienes raíces como viviendas, locales comerciales u oficinas deben ser autorizadas ante notario y aseguradas mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.
En Chile, cualquier inmobiliaria que firme promesas de compraventa para propiedades ofertadas en blanco y verde, deberá garantizar un acuerdo seguro mediante la autorización notarial de firmas. “Muchas personas han comprado una propiedad con entrega futura desconociendo la norma, lo que las ha llevado a enfrentar complejos escenarios”, afirma Christian Rodiek, CEO de FirmaVirtual.
Por lo anterior, antes de adquirir una propiedad conviene repasar lo que dice la Ley Nº 19.932 sobre las promesas de compraventa para disminuir los riesgos asociados a la inversión. Se trata de una norma que propone garantías, en caso de que el negocio no se realice.
Lo anterior, resulta sumamente útil para quienes optan por aprovechar los descuentos y beneficios que entregan las inmobiliarias a quienes compran propiedades que aún no están listas para su entrega inmediata, es decir, en “verde” o en “blanco”.
La protección que aporta la Ley 19.932
Comprar un bien raíz en blanco implica comprometerse con un proyecto que todavía no comienza a construirse, pero que ya cuenta con el permiso de edificación para comenzar las obras. En tanto, firmar una promesa de compraventa en verde implica apostar por una propiedad que está en construcción y, por lo tanto, es posible conocer el piloto para proyectarse en el inmueble.
El Artículo 138 bis de la Ley 19.932 de Urbanismo y Construcciones establece la forma en que una promesa de compraventa futura debe realizarse y lo que debe incluir para que cuente con la debida legalidad y, de esta forma, proteja al comprador:
“Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria”, consigna la norma.
En tanto, la póliza de seguro deberá cubrir el total de la cuota que cancele el futuro comprador para asegurar el inmueble. Asimismo, la Ley 19.932 detalla que esta garantía se extenderá mientras la propiedad se encuentre sujeta a gravamen o prohibición de entrega por responsabilidad del vendedor; y hasta el momento de su inscripción en el conservatorio de bienes raíces.
Según la legislación chilena, el notario no podrá autorizar la firma en caso de que falte dicha póliza o boleta bancaria. De este modo, los derechos del comprador quedan resguardados frente a diversas eventualidades.
Firmas que no responden a la Ley 19.932
-Promesas firmadas en papel sin notaría
-Promesas firmadas sólo con clave única
-Promesas firmadas con firma electrónica simple
-Promesas firmadas con firma electrónica avanzada
-Promesas firmadas con cualquier firma y certificación notarial
Firmas que atienden a la Ley 19.932
-Promesas firmadas mediante escritura pública.
-Promesas firmadas presencialmente con autorización notarial de firmas.
-Promesas firmadas digitalmente con autorización notarial de firmas (ANF).
“FirmaVirtual nació para hacer más simple la vida de las personas. Hoy es posible firmar promesas de compraventa de manera 100% online y cumplir al 100% con la ley. Todo nuestro equipo está a disposición de quienes eligen cuidar su tiempo y concretar sus acuerdos de forma segura”, señala Christian Rodiek, CEO de FirmaVirtual.
Ley 19.932 y firma electrónica
A diferencia de una escritura, que debe firmarse presencialmente ante un notario, la promesa de compraventa de una propiedad puede firmarse de manera electrónica. “En FirmaVirtual, proveemos el servicio de firma electrónica con autorización notarial. Además, antes de proceder con el trámite mismo, nos encargamos de revisar la documentación para verificar que todo se encuentre en regla. Esto significa que aunque el procedimiento se realice de forma rápida por medio de nuestra plataforma, no por ello será menos seguro”, comenta nuestro CEO, Christian Rodiek.
Si la promesa de compraventa de una propiedad no se concreta por decisión de cualquiera de los involucrados en el proceso, la contraparte podrá recurrir a un tribunal para hacer uso de las garantías. Además, podrá exigir una indemnización, el cumplimiento forzado del contrato o la nulidad de la promesa gracias a la Ley 19.932. De hecho, la justicia podría aplicar multas por un valor hasta un 20% de la obra.
Lo anterior, representa un avance para las personas que compran propiedades en blanco o en verde, pues, les da más seguridad sobre los dineros que anticipan al celebrar un contrato de promesa de compraventa. “La inmobiliaria o empresa constructora tiene un plazo para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces, que es el que se fijó en el contrato de promesa de compraventa. Si no se fijó, el plazo será de 1 año desde la firma”, señalan en la Agrupación Gremial de Corredores de Propiedades, Coproch.
Ley 19.932: Situaciones de fuerza mayor
Eventualmente, pueden darse situaciones que impidan que se concrete la firma del contrato de compraventa de un inmueble, sin que ninguna de las partes sea responsable de ello. Una institución financiera, por ejemplo, puede decidir no otorgar el crédito hipotecario; o el comprador puede enfrentar una enfermedad grave que le haga imposible continuar con el proceso.
En circunstancias de este tipo las partes suelen dialogar para llegar a un acuerdo. A veces el promitente comprador cede la promesa de compraventa a otra persona, o bien, pide una extensión del plazo.
El panorama inmobiliario
Los ajustes del Banco Central de Chile han tenido su impacto en la venta de propiedades. “Al aumentar las tasas de interés de los créditos y de los créditos hipotecarios en particular, baja el valor de los activos tanto financieros como inmobiliarios, dado que compiten con bonos de la Tesorería o del Tesoro Americano, que son cero riesgos, y con rendimiento mayor. La caída de valor de los activos de todo tipo es un efecto propio de un proceso de ajuste”, explica Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
De ahí que algunos inversionistas estén estudiando el mercado para encontrar oportunidades inmobiliarias. “Las ventas de inmuebles han bajado a mínimos históricos debido al alza de las tasas hipotecarias. A pesar de esto, las inmobiliarias deben seguir cumpliendo con sus compromisos financieros. Los bancos exigen el pago, aunque la inmobiliaria tenga pérdidas o vaya a la quiebra”, sostiene el especialista de la consultora.
Además, las inmobiliarias deben mantener un flujo de caja adecuado para su supervivencia. Por eso, hoy se observan departamentos nuevos con descuento o con condiciones de pago especiales, como arriendo garantizado por algunos años o pago parcial del pie y en cuotas. Sin embargo, quienes cuentan con un mayor patrimonio están apostando por las oficinas en sectores de alta conectividad y edificios de multifamily, según Colliers.
“El mercado multifamily ha tenido una gran evolución en los últimos años, debido a un cambio cultural donde la flexibilidad y la movilidad son cada vez más valoradas”, comenta Sebastián Pacheco, director de la Escuela de Administración del instituto profesional IACC.
Igualmente, para muchas personas, los edificios multifamily resultan atractivos por razones de seguridad y de mantenimiento. De hecho, esto último es una preocupación constante que corre por cuenta de los administradores. Otro punto a favor de este tipo de propiedades es su ubicación en zonas estratégicas, donde hay fácil acceso a transporte público, lo que se traduce en menores tiempos de traslado.
“Si bien su finalidad no es responder al alto precio en las viviendas, representan una muy buena opción para quienes buscan áreas comunes mucho más equipadas, donde, por ejemplo, puedes ahorrar la membresía de un gimnasio o un cowork”, sostiene Sebastián Pacheco.
¿Es más difícil comprar en 2024?
La Universidad San Sebastián y Tinsa abordaron recientemente la problemática del acceso a la vivienda nueva y su consecuente impacto en el mercado inmobiliario en la Región Metropolitana (RM). El informe reveló que el dividendo promedio para una vivienda en la Región Metropolitana superaría el 25% del ingreso promedio familiar del capital demandado por las entidades financieras para optar por un crédito hipotecario.
Dicha estimación se hizo considerando el valor del ticket promedio en la región, simulando una hipoteca por el 80% del valor de la propiedad a 25 años, con los rangos de tasas más bajos. Según la investigación liderada por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la USS y Tinsa, el crédito hipotecario requeriría, al menos, 11,8 años de ingresos familiares íntegros.
“Debido a la alta inflación experimentada entre 2021 y 2023, nos encontramos con un desajuste entre el costo de la vivienda y los salarios reales de las personas, por lo que el ingreso promedio sería hoy la principal barrera para acceder al financiamiento para la compra de una vivienda», detalla Felipe García, director de Tinsa Cono Sur.
Si lograste ahorrar lo suficiente para el pie de una propiedad y el banco te dio «luz verde» para acceder al crédito hipotecario, cuenta con el apoyo de FirmaVirtual para tu promesa de compraventa. Escríbenos a contacto@firmavirtual.legal