¿Cómo hacer un contrato de alquiler en Perú?

¿Necesitas hacer un contrato de alquiler en Perú? ¿Estás buscando tu primer departamento para mudarte? Ya seas arrendador o arrendatario, es importante que no dejes cabos sueltos al momento de firmar el contrato de arrendamiento en Perú. 

Si eres el propietario de un inmueble (arrendador) y decides darlo en alquiler, necesitas asegurarte de que el contrato contenga las cláusulas correctas. Y si eres arrendatario (inquilino) debes conocer las condiciones y compromisos que asumirás.

En cualquiera de estas situaciones, sigue leyendo que este tema te interesa si quieres prepararte y estar consciente de las implicaciones de toda firma de contrato online o en físico.  A continuación, tendrás una guía de cómo hacer un contrato de alquiler en Perú y blindar esta operación por los cuatro costados.

Alquilar en Perú: ¿Cómo hacerlo bien? 

Alquilar tu primer departamento y comenzar una nueva vida por tu cuenta o junto a tu familia siempre será una experiencia emocionante. De hecho, mudarse a zonas con mayores oportunidades de empleo y estudio son las principales razones para decidirse a firmar un contrato de arriendo en Perú.

Preparar tu mudanza, hacer arreglos y dedicar tus ahorros para alquilar ese espacio que por un tiempo determinado será todo tuyo es un importante paso que seguramente recordarás por siempre. 

Desde el principio debes asegurarte de que darás los pasos indicados y que no tomarás decisiones de las cuales después puedas arrepentirte. Y esto aplica tanto si eres el inquilino como el propietario. 

Por ejemplo, que no hayas reparado en ciertas cláusulas del contrato de alquiler es algo que puede llevarte a salir antes de tiempo de la propiedad si eres arrendatario. Y como arrendador, puede que ese inquilino que pensabas que era ideal y muy responsable, termine dañando tu propiedad o no quiera pagarte. 

Contrato de alquiler en Perú: ¿Qué es un contrato de alquiler?

Al momento de alquilar y poner manos a la obra en ello, necesitas colocar en foco varios elementos:

• Si eres arrendatario, no solo se trata de la búsqueda de propiedades que se adapten a tus necesidades y posibilidades de pago. También, debes asumir el compromiso de respetar los principios que implica este tipo de contrato.
• Si eres propietario, al dar en alquiler una propiedad debes garantizar que el contrato para arrendar el departamento de inversión o cualquier otro espacio que te genere algún ingreso, sea lo más adecuado. Así podrás protegerte de posibles fraudes, daños a la estructura, morosidad y otros inconvenientes.

Así que, como todo arrendador inteligente, tu prioridad debe ser hallar a inquilinos responsables que sean capaces de mantener y cuidar tu propiedad y sobre todo, de pagarte puntualmente. 

Y como inquilino, necesitas:

• Tener la seguridad de que no te echarán antes de que finalice el contrato
• Saber cuánto debes pagar y qué gastos te tocará asumir.
• Evitar ser víctima de estafas, incluso al arrendar una propiedad vacacional. 

Para solucionar esto y evitar situaciones amargas existe una salida. ¿Cuál es? ¡Adivinaste! Es el contrato de alquiler o de arrendamiento.

¿Escrito o de palabra? 

Básicamente, cuando se trata de bienes inmuebles, el contrato de arriendo es un documento escrito o acuerdo que debe establecer -de forma muy clara y sin enredos- las condiciones por las cuales se entrega y se recibe una propiedad. 

Este acuerdo debe fijar:

• La ocupación de un espacio determinado para vivienda o comercio, durante un tiempo explícito.
• El pago de una mensualidad y cómo se hará.
• La identidad y responsabilidad de quién es el arrendador, ya sea el dueño de la propiedad o su representante con poder legal para dar en alquiler.
• La identidad del arrendatario (inquilino).

El contrato de alquiler puede ser sobre una casa o departamento, dúplex, cuarto, oficina, negocio, fábrica… En fin, cualquier espacio acorde con las demandas del mercado es susceptible de un contrato de arriendo.

Si bien el compromiso de arriendo puede hacerse de manera verbal, solo con la palabra por delante, lo recomendable es dejarlo por escrito y mejor aún, debes protocolizarlo ante el notario público. Esto le dará mayor legalidad. 

Lo correcto es que siempre que se dé o se reciba una propiedad en arriendo, se debe dejar por escrito las condiciones y la buena fe de ambas partes por cumplir lo allí establecido. 

Morosidad en alquileres

En Perú, según estadísticas del sector inmobiliario, usualmente, el 25% de los inquilinos son morosos. Y esto empeoró durante el tiempo de pandemia. 

Solo en Lima Metropolitana, dos de cada tres inquilinos tuvieron problemas en el 2021 para cumplir a tiempo con los pagos de sus alquileres y servicios básicos como luz, agua y mantenimiento.

Y aunque muchos lograron ponerse al día, hubo otros que no pudieron y debieron buscar opciones para renegociar sus contratos de alquiler con los dueños de los inmuebles. Este sistema de renegociación ayudó a bajar los pagos de los alquileres de viviendas hasta en 40% y 50% en oficinas y negocios. 

Como solución, el gremio inmobiliario peruano refiere que muchos propietarios están agregando una cláusula al contrato de alquiler para evitar impagos y asegurar montos más estables. 

Informalmente, a los morosos que no quieren pagar ni abandonar la propiedad se les describe como personas con el “síndrome de Don Ramón”. Aunque la cuestión suena graciosa, porque se inspira en el famoso personaje de la vecindad de El Chavo, en verdad, se trata de un asunto muy serio. 

Y es que tener un mal pagador como inquilino puede poner en riesgo el patrimonio económico del dueño o dueña de la propiedad.  

Ten en cuenta que según la Ley 30933, en Perú los notarios pueden dictaminar un desalojo de una propiedad y constituir un título ejecutivo especial. Esto si el notario comprueba que un arrendatario ha incumplido con los pagos. 

Las 9 partes de un contrato de alquiler Perú

Un contrato de alquiler Perú puede tener distintas estructuras, pero entre las cosas que no deben faltar en este escrito están las siguientes:

1. Identificación de las partes firmantes

En el contrato de alquiler de una propiedad debe estar el nombre completo y el número de identificación del arrendador y del arrendatario. 

2. Legitimidad del inmueble

En la relación contractual debe suministrarse la legalidad del inmueble y datos muy minuciosos. Esto se hace mediante:

• La información de la partida registral del bien
• Ubicación exacta del inmueble
• Quién es el propietario/a

Esto permite al inquilino saber a quién exactamente le está arrendando.

3. Objeto del contrato

En esta parte se debe especificar el motivo por el cual se realiza el contrato y por cuánto tiempo podrá ocupar el inquilino el inmueble (duración del contrato). Es recomendable agregar en este apartado los detalles de la renovación.

4. Valor de la renta mensual

El acuerdo debe explicar el valor la renta fija mensual y cómo deberá ser pagada, es decir, la forma de pago aceptada. Para ello, se debe anexar en el contrato de alquiler Perú:

• Números de cuenta bancaria 
• Tipo de moneda 
• Método de pago
• Cantidad a pagar mes a mes 
• Cantidad a pagar por garantía 

5. Cláusula por retrasos

Últimamente se ha vuelto muy importante incluir esta cláusula que especifique qué ocurrirá si el inquilino no paga mensual en los días preestablecidos. 

En este apartado se debe detallar los días que se puede esperar para honrar el compromiso de la renta, penalizaciones o sanciones.

6. Cuotas por mantenimiento e impuestos

Todo contrato de alquiler debe contar con una cláusula que detalle cuáles servicios complementarios o cuotas de mantenimiento deben ser asumidos por cada una de las partes. Igualmente, qué impuestos y tributos genera el bien inmueble.

En este caso, como los montos de impuestos no son fijos y pueden cambiar, no debe establecerse una cuota en específico.

7. Inventario del inmueble

Para evitar problemas y confusiones, el contrato de alquiler Perú debe incluir cláusulas que indiquen qué hay dentro del apartamento, si tiene mobiliario o no, qué remodelaciones y mejoras se cubren y cuáles no.

Es muy recomendable incluir fotografías de todo el interior y exterior de la vivienda, tal como está al momento de ser entregada.

Si hay muebles y/o electrodomésticos, el inventario debe ser específico en cuanto a la marca de los equipos existentes en su interior, tipo de muebles, elementos decorativos (cuadros, lámparas, cortinas), piezas de baño, etc.

8. Cláusula de allanamiento y otros detalles

Una cláusula de allanamiento a futuro (Ley 30201) es una manera de que los arrendatarios declaren que restituirán el inmueble cuando termine el contrato, por resolución del mismo o por falta de pagos. 

Se deben incluir además las razones para dar por terminado un contrato, como por ejemplo:

• Vencimiento del plazo de arrendamiento 
• Falta de pago
• Daños a la propiedad
• Comportamientos o usos inapropiados
• Subarrendamiento no autorizado de la propiedad
• Utilización comercial cuando solo se arrendó para vivienda 
• Cambios no informados en el inmueble, etc. 

9. Firma de las partes

El arrendador y el arrendatario deben firmar el contrato. Esta acción puede hacerse con firma electrónica o con firma manuscrita. 

Como medida de seguridad, todas las páginas deben ser firmadas tanto por el arrendador como por el inquilino, sin dejar espacio para anexar palabras. 

Poner las rúbricas en todas las páginas del contrato es una manera de evitar que arrendatarios inescrupulosos agreguen hojas luego de ser firmado.

Para finalizar, se recomienda llevar al notario el escrito y legalizarlo. 

Contrato de alquiler en Perú: Tipos de contrato de alquiler en Perú

¿Existe un solo tipo de contrato de alquiler en Perú? No. Existen varios instrumentos mediante los cuales se pueden hacer los contratos de arriendo en el territorio peruano. 

Estos son:

• Contrato privado
• Contrato de alquiler con firmas legalizadas
• Contrato de arriendo por escritura pública
• Contrato por acta de conciliación extrajudicial
• Formulario de alquiler

Ahora te vamos a explicar cada uno de estos instrumentos:

Contrato privado

Es uno de los más utilizados en Perú y también es el que más peligros genera. ¿Por qué? Pues porque se trata de un documento que fue redactado de modo muy simple, en el que las partes sencillamente firman y se entrega el inmueble. 

Ten en cuenta que el contrato privado es totalmente legal. Sin embargo, al no existir la intermediación de ningún funcionario, en caso de incumplimiento del arrendador o del arrendatario, puede ser más complicado establecer garantías para la parte afectada.

Contrato de alquiler con firmas legalizadas

Después del contrato privado, el acuerdo por firmas legalizadas es el segundo método más frecuente para formalizar un alquiler en Perú. Estas son sus características:

• Con firma electrónica

Tiene la particularidad de que al usar los tipos de firmas electrónicas que existen, todo lo que allí esté suscrito se considera de gran validez y legalidad. 

• Ejecución rápida y online

Es muy distinto a la firma del contrato en notaría. Una de sus mayores ventajas es que se puede firmar online, con firmas electrónicas, sin moverse de la casa o el trabajo. 

• Válido y blindado legalmente 

Como el acuerdo firmado por vía digital deja constancia de una fecha y hora comprobable y cierta, ninguna de las partes puede alegar que el contrato se firmó en una fecha diferente. 

Adicionalmente, permite blindar el acuerdo e impide que alguna de las partes pretenda evadir sus obligaciones.

Si eres propietario y usas este método, asegúrate de que esté bien redactado y que incluyan las cláusulas con las nuevas disposiciones para la resolución de contrato y ejecución de desalojo.

Contrato de arriendo por escritura pública

De la misma forma como se hace la firma de una promesa de compraventa de un inmueble, también se puede hacer lo mismo con un contrato de alquiler en Perú. 

Para ello, se deben seguir estos pasos:

1. Redactar el documento 
2. Iniciar la minuta
3. Dirigirse al notario público (online o presencial)
4. Pagar los costos notariales para que este funcionario eleve a escritura pública el contrato de alquiler
5. Firmar el contrato
6. Solicitar al notario que haga la inscripción en Registros Públicos (Sunarp)
7. Retirar el documento en los días útiles indicados

Una de las garantías de este tipo de contrato es que, ante un incumplimiento por parte del arrendatario o arrendador, puede ser oponible a terceros. 

Si por ejemplo, el propietario pierde el inmueble, por embargo o porque lo cedió, el inquilino puede hacer valer sus derechos y seguir en la propiedad hasta que finalice el contrato.

Esta modalidad es más costosa, pero es muy aconsejable cuando los contratos implican riesgos. Es el caso de los arrendamientos de propiedades lujosas o por más 5 a 10 años. 

Contrato por acta de conciliación

Esta forma de hacer un contrato busca poner punto final a un conflicto mediante un título ejecutivo. 

Es una fórmula usada por los conciliadores que están facultados para estructurar contratos de arrendamiento e incluirlos en actas de conciliación. Puede acelerar un proceso de ejecución.

Contrato por formulario

Esta modalidad es algo más reciente en Perú. Está incluida desde el 2015 en el Decreto Legislativo 1177, aunque hay muchas personas que aún lo desconocen. Incluso, en muchas notarías aún no lo implementan.

Su objetivo es fijar el régimen de promoción del arrendamiento para viviendas y darles mayor seguridad jurídica a arrendatarios y arrendadores. 

Incluye tres tipos de formularios:

• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda (FUA)
• Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL)
• Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO)

Para que tengan validez, deben ser suscritos ante un notario o un juez de paz letrado. Se firma en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y se puede inscribir en el Registro de Predios de la Sunarp.

Firma electrónica para contrato de alquiler en Perú

¿Sabías que una firma electrónica o digital en Perú puede agilizar tus trámites de contrato de arrendamiento? 

Con la Ley de Firmas y Certificados Digitales (Ley 27.269), actualizada en 2021,  todos los peruanos pueden beneficiarse con el uso de tres tipos de firmas electrónicas:

• Firma Electrónica Simple (FES): útil para firmar contratos de arriendo, hospedajes por temporadas, acuerdos y más.

• Firma Electrónica Avanzada (FEA): permite trámites más formales como acuerdos comerciales, constituir empresas, etc.
• Firma Electrónica Cualificada o Firma Digital: tiene validez jurídica para firmar contratos, hacer transacciones, etc. Debe ser otorgada por Entidades Certificadas acreditadas en Perú y que tengan el visto bueno del INDECOPI.

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Te recomendamos nuestra sección de preguntas frecuentes donde descubrirás más sobre el uso de las firmas electrónicas. ¡Ahora sí! ¡Ya conoces todo sobre cómo hacer un contrato de alquiler Perú! ¿Qué opinas? ¿Qué pasos piensas dar si eres inquilino o arrendador?