Actualizado el 22 de octubre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual
La promesa de compraventa es el contrato en que las partes se obligan a firmar después la compraventa de un inmueble. Debe constar por escrito, con plazo o condición y el contrato especificado (Código Civil, art. 1554). Si una inmobiliaria promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, requiere notario y garantía.
En esta guía te explico qué exige la ley, cuándo va ante notario, qué pasa si alguien no cumple y qué cláusulas de una inmobiliaria pueden ser abusivas.
Puntos clave
- La promesa no te hace dueño. La compraventa va después, por escritura pública (Código Civil, art. 1801).
- Si la propiedad tiene recepción definitiva, la ley no exige notario, aunque lo recomendamos.
- Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir te promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y pagas todo o parte del precio, la ley exige notario y garantía (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis).
- Si compras una vivienda a una inmobiliaria con un contrato de adhesión, las cláusulas abusivas no producen efecto (Ley 19.496, art. 16), aunque recuperar lo pagado puede requerir otra acción, como pedir la resolución de la promesa.
Qué verás en este artículo
- ¿Qué es una promesa de compraventa y para qué sirve?
- ¿Qué requisitos debe cumplir una promesa de compraventa?
- ¿La promesa de compraventa debe firmarse ante notario?
- ¿Qué debe incluir una promesa de compraventa?
- ¿Qué cláusulas de una promesa pueden ser abusivas?
- ¿Qué pasa si no se cumple la promesa de compraventa?
- ¿Cómo se deja sin efecto o se modifica una promesa?
- ¿Cuánto cuesta y cuánto demora firmar una promesa?
- ¿Qué errores debes evitar al firmar una promesa?
- ¿Cómo firmar tu promesa de compraventa con FirmaVirtual?
¿Qué es una promesa de compraventa y para qué sirve?
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio en que las partes se obligan a celebrar después la compraventa de un inmueble, en un plazo o cuando se cumpla una condición. No transfiere la propiedad ni obliga a entregarla.
Se usa cuando todavía falta algo para firmar la escritura, como aprobar el crédito hipotecario, estudiar los títulos o que el proyecto obtenga la recepción definitiva. Mientras tanto, la promesa deja fijos el precio, la forma de pago, el plazo y las consecuencias de no cumplir (Código Civil, art. 1554).
| Aspecto | Promesa de compraventa | Compraventa del inmueble |
|---|---|---|
| Qué hace | Obliga a firmar la compraventa más adelante | Obliga a entregar el inmueble y a pagar el precio (art. 1793) |
| Forma que exige la ley | Por escrito (art. 1554) | Escritura pública (art. 1801) |
| ¿Te hace dueño? | No | Sí, cuando se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (art. 686) |
¿Qué requisitos debe cumplir una promesa de compraventa?
El artículo 1554 del Código Civil exige cuatro requisitos. La promesa debe constar por escrito, el contrato prometido no puede ser de los que la ley declara ineficaces, debe tener un plazo o una condición y debe especificar el contrato prometido.
Si falta alguno, la promesa no produce obligación alguna (Código Civil, art. 1554).
| Requisito del art. 1554 | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| 1. Constar por escrito | Vale en papel o como documento electrónico firmado con firma electrónica, salvo las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799 |
| 2. Que el contrato prometido no sea ineficaz | No se puede prometer una compraventa que la ley declara nula, como la de cónyuges no separados judicialmente (Código Civil, art. 1796) |
| 3. Plazo o condición que fije la época de la compraventa | Una fecha, como «a más tardar el 30 de junio de 2027», o un hecho, como la aprobación del crédito hipotecario |
| 4. Especificar el contrato prometido | Partes, inmueble, precio y forma de pago, de modo que solo falten la tradición (en un inmueble, la inscripción en el Conservador) o las solemnidades legales |
Para firmar se suelen pedir estos documentos.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Cédula de identidad de las partes | Identificar a quienes firman | Servicio de Registro Civil e Identificación |
| Certificado de dominio vigente | Acredita quién es el dueño según la inscripción | Conservador de Bienes Raíces que corresponde al inmueble |
| Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones | Muestra si el inmueble tiene deudas o restricciones | Conservador de Bienes Raíces que corresponde al inmueble |
| Poder o documento de representación | Acredita que puede firmar quien lo hace por otra persona o por una empresa | Quien otorga el poder o la empresa representada |
| Póliza de seguro o boleta bancaria | Garantiza lo que pagas por un inmueble sin recepción definitiva (art. 138 bis) | Quien vende, que la contrata con una aseguradora o un banco |
¿La promesa de compraventa debe firmarse ante notario?
No siempre. Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la Ley General de Urbanismo y Construcciones exige firmas autorizadas ante notario y garantía, y en los demás casos basta que conste por escrito.
| Tipo de promesa | Qué exige la ley | Qué recomendamos |
|---|---|---|
| Propiedad con recepción definitiva, como una casa o un departamento usado | Que conste por escrito (Código Civil, art. 1554) | Autorización notarial de firma, porque el notario da fe de la identidad de los firmantes y de la fecha (Código Orgánico de Tribunales, art. 425), o escritura pública si quieres un título ejecutivo |
| Vivienda, oficina o local sin recepción definitiva, de quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir, si pagas todo o parte del precio | Instrumento privado autorizado ante notario y póliza de seguro o boleta bancaria por lo que pagas, vigente hasta que la propiedad se inscriba a tu nombre (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis) | Autorización notarial de firma con la póliza o la boleta identificada en la promesa |
En esa promesa en blanco o en verde (de un inmueble sin recepción definitiva), el notario no puede autorizarla sin la garantía constituida, que no se exige por lo que deposites en una cuenta de ahorro sin giro o en un depósito a plazo en custodia del notario (art. 138 bis). Quien la firme o haga firmar sin cumplir esas exigencias, con ánimo de defraudar y perjuicio para el comprador, arriesga las penas de cárcel de la estafa y una multa (Código Penal, arts. 467 y 470 N° 9 e inciso final). Si pagas una reserva por una de esas propiedades, revisa con un abogado si le alcanza el art. 138 bis. El detalle está en nuestra guía de firma electrónica para inmobiliarias.
La protocolización notarial da fecha cierta, pero no autoriza firmas (Código Orgánico de Tribunales, arts. 415 y 419), así que no reemplaza la firma ante notario cuando la ley la exige.
Algunas promesas se firman por escritura pública aunque el Código Civil no lo exige, porque lo pide un banco o por dos ventajas. La copia autorizada de una escritura pública es título ejecutivo y permite demandar el cumplimiento en un juicio ejecutivo, mientras que una promesa con firmas autorizadas ante notario necesita antes un reconocimiento judicial (Código de Procedimiento Civil, art. 434). Además, la escritura pública facilita inscribir en el Conservador de Bienes Raíces la prohibición de enajenar que se pacte, porque deja una copia auténtica del título (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, arts. 53 N° 3 y 57).
¿Qué debe incluir una promesa de compraventa?
Además de los cuatro requisitos legales, una buena promesa identifica bien a las partes y el inmueble, fija el precio y la forma de pago, el plazo para firmar la escritura y qué pasa si alguien no cumple o si el banco rechaza el crédito.
- Las partes. Nombre y cédula, y el poder de quien firme por otro.
- El inmueble. Dirección, rol de avalúo e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (fojas, número y año).
- El precio y la forma de pago. Pie, crédito hipotecario y saldo.
- El plazo o la condición. Hasta cuándo se firma la compraventa, o qué hecho la gatilla.
- La multa o cláusula penal. Cuánto paga quien no cumple y a quién.
- El carácter de lo pagado. Si el pie es parte del precio, garantía o arras.
- El crédito hipotecario. Qué pasa con lo pagado si el banco lo rechaza.
- La garantía. En blanco o en verde, la póliza o la boleta, o el depósito que la reemplaza (art. 138 bis).
- La prohibición de enajenar. Si el vendedor se obliga a no vender ni hipotecar mientras tanto.
- La entrega y los gastos. Cuándo se entrega, quién alza las hipotecas y quién paga la notaría, el Conservador y los impuestos. Si no se pacta, los impuestos y los gastos de la escritura de compraventa son del vendedor (Código Civil, art. 1806).
FirmaVirtual no redacta ni modifica documentos a pedido. Puedes partir del modelo de promesa de compraventa de nuestros modelos de documentos y pedirle a un abogado que lo ajuste a tu caso.
¿Qué cláusulas de una promesa pueden ser abusivas?
Cuando compras una vivienda a una inmobiliaria o constructora, la Ley 19.496, de protección de los derechos de los consumidores, deja sin efecto las cláusulas de los contratos de adhesión que le permiten modificar el contrato a su solo arbitrio o que, contra las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante en tus derechos y obligaciones.
La Ley 19.496 se aplica a la venta de viviendas de empresas constructoras e inmobiliarias, salvo en lo relativo a la calidad de la construcción, que regula la Ley 19.472 (art. 2, letra e), y su art. 16 enumera las cláusulas que no producen efecto en los contratos de adhesión. Si se anula una, el contrato sigue con las demás, salvo que no pueda subsistir sin ella (art. 16 A). El Sernac aplica la Ley 19.496 a las reservas, promesas y compras de viviendas en blanco y en verde (circular interpretativa de 2023), y ha cuestionado las promesas que castigan al comprador sin sancionar los atrasos o incumplimientos de la inmobiliaria (nota del 17 de octubre de 2024).
El 13 de octubre de 2026, la Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la nulidad de tres cláusulas de las promesas que una inmobiliaria firmó en 2021 con el comprador de cuatro departamentos, en una causa iniciada en el Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea (Rol 2930-2026, Policía Local).
| Cláusula | Qué permitía a la inmobiliaria | Por qué la Corte la anuló |
|---|---|---|
| Modificación del proyecto | Cambiar especificaciones técnicas y planos, incluso por conveniencia propia | Dejaba a su criterio cómo serían los departamentos |
| Resolución y multa | Resolver con una carta certificada, retener lo pagado y cobrar una multa de 10% del precio (958 UF frente a un pie de 297 UF) | Desequilibrio importante, sin control previo del incumplimiento |
| Arbitraje | Llevar los conflictos a un árbitro | No informaba el derecho a recusar al árbitro que regía cuando se firmaron las promesas e imponía una renuncia anticipada a los recursos judiciales |
Del fallo salen cuatro precisiones.
- La cláusula arbitral no le quitó competencia al juzgado de policía local. Si tu promesa te obliga a ir a un árbitro, revísalo con un abogado o en el Sernac, porque desde el 24 de diciembre de 2021 la Ley 19.496 deja sin efecto en los contratos de adhesión las cláusulas que limitan los medios para ejercer tus derechos (art. 16, letra h).
- En este caso, comprar cuatro departamentos no le quitó al comprador la calidad de consumidor, porque es persona natural y no se acreditó que se dedicara al rubro inmobiliario.
- Los plazos son distintos. La acción infraccional prescribe en dos años desde que cesó la infracción, y ese plazo se suspende mientras se tramita tu reclamo ante la empresa, un mediador o el Sernac. Las acciones civiles, como la de nulidad de cláusulas abusivas según la Corte, prescriben según el Código Civil (Ley 19.496, art. 26).
- En este caso, anular las cláusulas no obligó a devolver el pie. La Corte revocó la devolución de las 297 UF porque las promesas seguían vigentes, y dejó a salvo pedir su cumplimiento, resolución o resciliación por otra vía.
Es un caso, no una regla general. Si crees que tu promesa tiene una cláusula abusiva, puedes reclamar gratis en el Servicio Nacional del Consumidor (sernac.cl, 800 700 100), denunciar ante el juzgado de policía local de tu domicilio o del de la inmobiliaria (Ley 19.496, art. 50 A) o pedir orientación gratuita en la Corporación de Asistencia Judicial.
Entre particulares no rige la Ley 19.496, pero el Código Civil permite en ciertos casos pedir al juez que rebaje una multa enorme (art. 1544). Revísalo con un abogado.
¿Qué pasa si no se cumple la promesa de compraventa?
La parte que cumplió o está dispuesta a cumplir puede pedir al juez que obligue a la otra a firmar la compraventa o que deje sin efecto la promesa, en ambos casos con indemnización de perjuicios, o cobrar la multa pactada.
- Cumplimiento forzado. El juez puede ordenar que se firme la compraventa y, si la otra parte no lo hace en el plazo que fije, firmar en su nombre (Código Civil, arts. 1553 y 1554, y Código de Procedimiento Civil, art. 532).
- Resolución con indemnización. Dejar sin efecto la promesa y cobrar los perjuicios (art. 1489).
- Multa o cláusula penal. Si la promesa la fija, se puede cobrar (art. 1535). Por regla general no se pide a la vez con la indemnización, salvo pacto expreso (art. 1543), ni a la vez con la firma de la compraventa, salvo que la multa sea por el simple retardo o que su pago no extinga la obligación (art. 1537).
- Arras. El Código Civil las regula para la compraventa (arts. 1803 a 1805), y cómo operan en una promesa depende de lo pactado, así que conviene que la promesa diga si lo que pagas es parte del precio, garantía o arras.
Si el banco rechaza tu crédito, lo que pasa con lo pagado depende de lo que diga la promesa, así que conviene pactarlo antes de firmar. Si compras una vivienda a una inmobiliaria, rige además la Ley 19.496, y el Sernac ha señalado que si la compra no se concreta por razones que no te son imputables, como el rechazo del crédito hipotecario, tienes derecho a recuperar lo que pagaste por la reserva sin multas.
Si la condición falla (Código Civil, art. 1482) o vence el plazo sin que se firme la compraventa, lo que pasa depende de la redacción de la promesa, y los tribunales han discutido si se extingue o si se puede seguir exigiendo, así que conviene firmar la prórroga antes del vencimiento.
Por regla general, la acción ordinaria prescribe en cinco años y la ejecutiva en tres, desde que la obligación se hizo exigible (Código Civil, arts. 2514 y 2515), y esos plazos corren aunque no hagas nada. Revísalos pronto con un abogado o en la Corporación de Asistencia Judicial, que orienta gratis.
¿Cómo se deja sin efecto o se modifica una promesa?
Las partes pueden dejar sin efecto la promesa de común acuerdo, lo que se llama resciliación, o cambiar su plazo con una prórroga. En los dos casos conviene hacerlo por escrito y con la misma formalidad que tuvo la promesa original.
La resciliación es la convención en que las partes, capaces de disponer de lo suyo, dan por nulas sus obligaciones (Código Civil, art. 1567). En el acuerdo conviene dejar escrito qué pasa con lo pagado y con las multas. La prórroga, en cambio, mantiene la promesa y solo extiende el plazo, y conviene firmarla antes de que venza el original. Si es una promesa en blanco o en verde, revisa que la póliza o la boleta siga vigente con el nuevo plazo.
Si el comprador quiere traspasar la promesa a otra persona, lo seguro es que firmen el vendedor, el comprador original y el nuevo comprador, porque el cambio de deudor no libera al primero si el acreedor no lo acepta expresamente (Código Civil, art. 1635).
¿Cuánto cuesta y cuánto demora firmar una promesa?
En una notaría presencial, el valor lo informa cada notaría. Desde noviembre de 2026, firmar la promesa con autorización notarial de firma en línea en FirmaVirtual cuesta $33.490 con IVA para 2 a 10 firmantes, y la notaría la autoriza habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la última firma.
| Forma de firma | Valor con IVA (desde noviembre de 2026) | Plazo habitual | Modalidad |
|---|---|---|---|
| Firma electrónica avanzada | $5.490 por firma, hasta 8 firmantes | Lista cuando firman todos | En línea, con ClaveÚnica, desde cualquier país, solo si el inmueble tiene recepción definitiva |
| Autorización notarial de firma | $25.490 con 1 firmante y $33.490 con 2 a 10 | 24 a 48 horas hábiles desde la última firma | En línea, con todos los firmantes en Chile |
| Notario a domicilio | Desde $101.000 más el valor del trámite | Se coordina con al menos 48 horas hábiles de anticipación | Presencial, se pide a [email protected] y coordinamos un notario de tu zona |
En una promesa de una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva en que pagas todo o parte del precio a quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir, la firma electrónica simple o avanzada no basta, porque la ley exige firmas autorizadas ante notario (art. 138 bis). Precios por documento, vigentes desde noviembre de 2026, en nuestra página de precios. Los precios máximos notariales que manda fijar la Ley 21.772 todavía no están vigentes a octubre de 2026 (Código Orgánico de Tribunales, art. 492), y la póliza o la boleta la cobra quien la emite.
¿Qué errores debes evitar al firmar una promesa?
Al firmar una promesa, evita pagar un pie alto sin resguardos, olvidar la autorización del cónyuge cuando se necesita, creer que la protocolización reemplaza al notario y dejar sin pactar qué pasa con lo pagado si el banco rechaza el crédito.
- Pagar un pie alto sin resguardos. Si compras en blanco o en verde, exige la póliza o la boleta.
- Olvidar al cónyuge. En algunos casos su autorización es necesaria para prometer vender (ver las preguntas frecuentes).
- Confiar en la protocolización. Da fecha cierta, pero no autoriza firmas.
- No prever el rechazo del crédito. Pacta en la promesa qué pasa con lo pagado si el banco no aprueba el crédito hipotecario.
¿Cómo firmar tu promesa de compraventa con FirmaVirtual?
En FirmaVirtual subes tu promesa ya redactada, los firmantes validan su identidad y firman en línea, y con autorización notarial de firma una notaría en convenio autoriza las firmas. La compraventa definitiva se firma por escritura pública, en forma presencial.
FirmaVirtual es una plataforma de firma electrónica y trámites notariales en línea, no una notaría. Los actos notariales los realiza la notaría en convenio.
En FirmaVirtual firmamos las promesas de inmuebles en blanco o en verde con autorización notarial de firma, y si la propiedad ya tiene recepción definitiva también puedes firmarla con firma electrónica avanzada. Si eliges la avanzada, recuerda las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799, y que la firma simple y la avanzada no tienen el mismo valor probatorio (arts. 4 y 5).
- Prepara la promesa. Usa tu documento o el de tu abogado, con la póliza o la boleta identificada si es en blanco o en verde.
- Reúne los antecedentes. Cédula de identidad de las partes por ambos lados y, en la promesa en blanco o en verde, la póliza o la boleta. Adjunta la póliza o la boleta al trámite, porque el notario no puede autorizar la promesa sin ella.
- Crea el trámite. Elige la autorización notarial de firma e invita a los firmantes, hasta 10 por documento, todos en Chile.
- Valida la identidad y paga. Cada firmante pasa por una verificación biofacial y graba un video de voluntad. Cuando todos cumplen, se paga con Webpay.
- Firma y recibe. La notaría en convenio autoriza las firmas y el documento final queda en tu cuenta de la plataforma.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
¿Se puede firmar una promesa de compraventa con firma electrónica?
Sí. La promesa debe constar por escrito (Código Civil, art. 1554), y la firma electrónica simple o avanzada lo cumple, salvo las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799, aunque no tienen el mismo valor probatorio (arts. 4 y 5). En blanco o en verde, si pagas parte del precio, se necesitan además notario y garantía (art. 138 bis).
¿Puedo firmar la promesa si estoy fuera de Chile?
Si el inmueble tiene recepción definitiva, puedes firmarla desde cualquier país con firma electrónica avanzada o con protocolización notarial, que da fecha cierta. Con autorización notarial de firma, todos deben estar en Chile. La protocolización no autoriza firmas, así que si la ley exige notario, como en blanco o en verde si pagas parte del precio, consulta al consulado.
¿Necesito la autorización de mi cónyuge para prometer vender?
En sociedad conyugal, el marido necesita la autorización de la mujer para prometer vender un inmueble social (Código Civil, art. 1749), y si es propio de ella firman ambos (art. 1754). Si es bien familiar o hay demanda para declararlo, en cualquier régimen se necesita al cónyuge o conviviente civil no propietario (arts. 141 y 142; Ley 20.830, art. 15).
¿Qué pasa con la promesa si fallece el vendedor o el comprador?
Por regla general, la promesa no se termina. Sus derechos y obligaciones transmisibles pasan a los herederos (Código Civil, art. 1097), que deben cumplirla o pueden acordar con la otra parte dejarla sin efecto. Cómo seguir en cada caso conviene revisarlo con un abogado, con la promesa y la posesión efectiva a la vista.
¿Se puede prometer vender una propiedad heredada o solo una parte?
Sí. Cada comunero puede vender su cuota sin el consentimiento de los demás (Código Civil, art. 1812), pero para prometer vender el inmueble completo deben firmar todos los dueños. Si es una herencia, antes de la compraventa los herederos deben inscribir la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia (art. 688).
Conclusión
La promesa de compraventa te asegura un inmueble y un precio, pero no te hace dueño. Revisa que cumpla los cuatro requisitos del art. 1554, que deje claro qué pasa si el banco rechaza tu crédito y, si compras en blanco o en verde, que la inmobiliaria constituya la garantía. Si necesitas firmarla con autorización notarial de firma, puedes iniciar hoy el trámite en la plataforma de FirmaVirtual. Si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp y te orientamos.
¿Tienes dudas sobre tu trámite? Llámanos al +56 2 3378 0591, escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393 o envíanos un correo a [email protected]. Te atendemos en días hábiles de 9 a 18 horas y los sábados de 10 a 14 horas. Si eres empresa y quieres un convenio, escríbenos al mismo correo.
Lecturas relacionadas
- Firma electrónica para inmobiliarias y los documentos que exigen notario
- Certificado de dominio vigente, qué es, cómo sacarlo y cuánto dura
- Qué es un poder simple y cuándo necesita notario
- ¿Qué es la protocolización notarial?
- Ley 19.932, qué cambió en la promesa de compraventa y qué exige hoy el art. 138 bis
Fuentes oficiales y normativa citada
- Código Civil, arts. 141, 142, 686, 688, 1097, 1482, 1489, 1535, 1537, 1543, 1544, 1553, 1554, 1567, 1635, 1749, 1754, 1793, 1796, 1801, 1803 a 1806, 1812, 2514 y 2515 (LeyChile)
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), art. 138 bis, agregado por la Ley 19.932 y modificado por la Ley 20.007 (LeyChile)
- Código Penal, arts. 467 y 470 (LeyChile)
- Ley 19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores, texto refundido del DFL 3 de 2019, arts. 2, 16, 16 A, 26 y 50 A (LeyChile)
- Ley 19.799, sobre documentos electrónicos y firma electrónica, arts. 3, 4 y 5 (LeyChile)
- Código Orgánico de Tribunales, arts. 415, 419, 425 y 492 (LeyChile)
- Código de Procedimiento Civil, arts. 434 y 532 (LeyChile)
- Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, arts. 53 y 57 (LeyChile)
- Ley 20.830, que crea el acuerdo de unión civil, art. 15 (LeyChile)
- Sernac, circular interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario (Resolución Exenta 495 de 2023)
- Sernac, «Promesas de compraventa de vivienda, ¿qué pasa si una persona desiste de comprar?» (17 de octubre de 2024)
- Corte de Apelaciones de Santiago, Quinta Sala, sentencia del 13 de octubre de 2026, Rol 2930-2026 (Policía Local)
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular. Si necesitas orientación, puedes agendar una asesoría legal online.
FirmaVirtual no es una notaría. Es una plataforma que trabaja en convenio con notarías, y su firma electrónica avanzada la emite IDOK (FirmaYa), prestador acreditado.
Sobre el autor. Christian Rodiek es fundador y CEO de FirmaVirtual, plataforma chilena de firma electrónica y trámites notariales en línea que opera en convenio con notarías, con más de 100.000 usuarios a octubre de 2026. También impulsa ClickVehículo, plataforma de transferencia de vehículos en línea. Es ingeniero comercial de la Universidad de Mannheim (Alemania) y MBA en Finanzas de Western Illinois University (Estados Unidos). Antes de emprender trabajó en Beiersdorf y UniCredit, con una destinación en Hong Kong. Escribe columnas sobre innovación y trámites digitales en Diario Estrategia, G5noticias y Portal Innova. Más sobre Christian · Christian en LinkedIn.
34 comentarios
Como puedo ampliar el plazo del compromiso de compraventa. Puede ser con una prórroga simple ante notario
ario
Hola Walter. Sí, las partes pueden ampliar el plazo de la promesa con un acuerdo por escrito firmado por todas ellas, y conviene hacerlo antes de que venza el plazo original. Como la promesa debe constar por escrito (artículo 1554 del Código Civil), la prórroga también, y lo recomendable es que tenga la misma formalidad que la promesa. Con FirmaVirtual la prórroga se puede firmar en línea, con firma electrónica o, si la promesa tuvo firmas autorizadas ante notario, con nuestra Autorización Notarial de Firma. Si la promesa se hizo por escritura pública, la prórroga también debería hacerse por escritura pública, que hoy no se firma en línea.
Te lo contamos como información general. Nos puedes escribir a [email protected] si te queda alguna duda.
Equipo FirmaVirtual
Hola,
Junto con mi marido estamos vendiendo una propiedad en Chile ( somos chilenos), pero nuestra residencia actual es en España, que necesito para firmar el compromiso de compraventa?, la propiedad esta con hipotecario pero el comprador lo hará sin hipotecario.
Cual es el procedimiento ?y puedo firmar desde españa?, de todas formas le deje un poder general a mi padre , pero necesito ayuda y orientación para aclarar mis dudas, muchas gracias.
Saludos.
Hola Elizabeth, gracias por escribirnos. En cuanto a la forma, la promesa de compraventa solo exige constar por escrito (artículo 1554 del Código Civil), así que se puede firmar con firma electrónica en línea con FirmaVirtual. Si la propiedad tiene recepción definitiva, pueden firmar la promesa desde España con firma electrónica avanzada o con protocolización notarial, que da fecha cierta. Si es en blanco o en verde, la firmamos con Autorización Notarial de Firma (ANF), que exige que todos los firmantes estén en Chile, y como la protocolización no autoriza firmas, en ese caso conviene consultar en el consulado de Chile o firmarla cuando estén en Chile. La compraventa definitiva debe hacerse por escritura pública, que hoy no se firma en línea, y la pueden firmar ustedes o un mandatario con poder otorgado por escritura pública. Si el poder general que le dejaron a tu padre sirve para vender un inmueble depende de sus facultades, así que lo ideal es que lo revise un abogado.
Tómalo como información general. Para verlo con un abogado, puedes agendar una videollamada en nuestra página de asesoría legal, y para confirmar lo de la ANF o cualquier otra duda, escríbenos a [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Hola buen día. Voy a firmar la promesa de compraventa y me entrega mi casa en 1 año más pero dada la situación actual si pierdo mi empleo me afecta en ello? Gracias por su respuesta
Hola Héctor, te compartimos esta respuesta revisada en octubre de 2026. Perder el empleo no termina por sí solo la promesa, pero puede impedir que te aprueben el crédito hipotecario. Si compras a una inmobiliaria, el SERNAC ha señalado que si la compra no se concreta por razones que no te son imputables, como el rechazo del crédito, tienes derecho a recuperar lo pagado por la reserva sin multas, y que los tribunales han considerado abusivo que la inmobiliaria se quede con todo el pie. Si la vivienda no tiene recepción definitiva, el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones obliga a la inmobiliaria a firmar la promesa ante notario y a garantizar lo que pagues por adelantado con póliza de seguro o boleta bancaria. Si el vendedor es un particular, manda la promesa, así que antes de firmar revisa qué pasa si no obtienes el crédito y qué multa fija (artículo 1535 del Código Civil).
Esto es información general. Puedes revisarla con un abogado en una videollamada desde nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual
Hola, soy adulta mayor y necesito realizar un compromiso de Compra venta del 25% de mi propiedad. Ustedes serían tan amables de enviarme un modelo, para analizarlo y después contratar servicio de un abogado para que lo realice. Gracia
Hola Ana Maria, revisamos esta respuesta en octubre de 2026. Sí puedes prometer vender una parte de tu propiedad, por ejemplo un 25% como cuota o derecho, y con la compraventa el comprador quedará como copropietario contigo. Según el artículo 1554 del Código Civil, la promesa debe constar por escrito, tener un plazo o condición para firmar la compraventa y especificarla de modo que solo falten las solemnidades legales. La ley no exige notario para una promesa entre particulares, pero autorizar las firmas ante notario deja constancia de la identidad de quienes firman y de la fecha (artículo 425 del Código Orgánico de Tribunales). La compraventa definitiva sí debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
Por aquí no podemos enviarte un modelo, porque debe ajustarse a los datos de tu propiedad. Esto es información general. Para prepararlo o revisarlo con un abogado, puedes agendar una videollamada en nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual
hola
para hacer el tramite de promesa de compraventa, se les envia el escrito y copia de C:edula de comprador y vendedor, pueden sacar firma digital ambos aca , cuanto demora este tramite.
Hola Claudia, disculpa la demora en contestar. Sí, una promesa de compraventa se puede firmar en línea, porque el artículo 1554 del Código Civil exige que conste por escrito y un documento con firma electrónica cumple esa exigencia igual que uno en papel (artículo 3 de la Ley 19.799). Si necesitan que un notario autorice las firmas, por ejemplo porque lo pide un banco, existe la Autorización Notarial de Firma en línea, con todos los firmantes en Chile, y si te la piden en papel, puedes imprimirla. La compraventa definitiva de un inmueble, en cambio, requiere escritura pública.
Cuánto demora depende de cuándo firmen todas las partes y del tipo de firma que elijan, así que no podemos darte un plazo fijo por aquí. Revisa las opciones en nuestra página de planes y tipos de firma, y si te quedan dudas, escríbenos a [email protected]. Esto es información general.
Equipo FirmaVirtual
hola para hacer el tramite de promesa de compraventa, se les envia el escrito y copia de C:edula de comprador y vendedor, pueden sacar firma digital ambos aca , cuanto demora este tramite.
Hola Claudia. Sí, se puede. La promesa de compraventa debe constar por escrito (artículo 1554 del Código Civil), y un documento firmado con firma electrónica cumple ese requisito según el artículo 3 de la Ley 19.799. Con FirmaVirtual ambas partes firman en línea, y si quieren las firmas autorizadas ante notario, se hace con la Autorización Notarial de Firma (ANF), también en línea. La compraventa definitiva de un inmueble, en cambio, debe hacerse por escritura pública, que hoy no se firma en línea.
Lo anterior es información general. El valor está en nuestra página de precios. Para el plazo, o si te quedan dudas, escríbenos a [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Consulta quiero comprar una propiedad que tiene prohibicion de enagenacion por 5 años de los cuales quedan 3 años y medio. con el vendedor quedamos en hacer una promesa de compra venta pagando el 60 % inicial y el 40% pasada la prohibicion y contra escritura de la casa. s recomendable hacer este tramite ?
Hola Wladimir. No podemos decirte si conviene, porque depende de las condiciones de la prohibición y de cómo se resguarden tus pagos. Una promesa con pago anticipado de una parte importante del precio, mientras la propiedad no se puede vender, tiene riesgos que te recomendamos revisar con un abogado antes de firmar, por ejemplo qué pasa si el vendedor fallece, se endeuda o no cumple.
Considera que esto es información general. Puedes agendar una videollamada en nuestra página de asesoría legal. Un saludo, y si tienes otra duda, escríbenos a [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Hola buenas tardes, mi consulta es si hay promesa de compraventa y el vendedor fallece antes del término del plazo de pago, que se debe realizar en esa instancia?
Hola Yeniffer, gracias por escribirnos. En general, las obligaciones de la promesa pasan a los herederos del vendedor, que antes de poder vender el inmueble deberán inscribir la posesión efectiva y hacer las inscripciones especiales de herencia (artículo 688 del Código Civil). Cómo seguir en tu caso es mejor revisarlo con un abogado con la promesa a la vista.
Te lo dejamos como información general. La Corporación de Asistencia Judicial orienta gratis, y si prefieres, puedes agendar una videollamada con un abogado en nuestra página de asesoría legal. Estamos en [email protected] para lo que necesites.
Equipo FirmaVirtual
Hola, soy dueño de un porcentaje de una propiedad (50%) y la quiero traspasar, es necesario que el otro dueño de la propiedad firme también la nueva compraventa donde traspasaré mi %??
Atento
Hola Luis. No es necesario. Según el artículo 1812 del Código Civil, cuando una cosa es común de dos o más personas, cada una puede vender su cuota aun sin el consentimiento de las otras, salvo que entre ellas haya un contrato de sociedad. Como es un inmueble, la compraventa debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, y eso hoy no se firma en línea.
Ojo, esto es información general. Si quieres que un abogado revise tu caso, agenda una videollamada en nuestra página de asesoría legal. Cualquier otra consulta, la vemos en [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Muy buenos días, tengo una duda, es necesario dejar todo estipulado en la promesa de compra venta el pago de los vale vistas, cuando es el caso que se paga un saldo al banco y otro al vendedor. O puede ir todo eso después en el contrato de compra venta con más detalle.
Hola Patricia, buena pregunta. Según el artículo 1554 del Código Civil, la promesa debe especificar el contrato prometido de manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades que exige la ley, así que el precio y su forma de pago conviene dejarlos claros desde la promesa. Cuánto detalle incluir sobre los vales vista es mejor revisarlo con el abogado del banco o con uno de tu confianza.
Te lo comentamos como información general. Un abogado lo puede revisar contigo por videollamada, y la agendas en nuestra página de asesoría legal. Si te surge otra pregunta, nos puedes escribir a [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Muy interesante, Gracias
Hola. Cual es el plazo para demandar por el incumplimiento de una promesa de compraventa?
Hola Álvaro. El plazo para demandar depende del tipo de acción que corresponda y de cuándo se hizo exigible la obligación, así que no podemos darte un plazo seguro. Te recomendamos revisarlo pronto con un abogado, porque estos plazos corren aunque no se haga nada.
Es información general. Puedes revisarlo por videollamada con un abogado en nuestra página de asesoría legal, o pedir orientación gratis en la Corporación de Asistencia Judicial. Para cualquier otra consulta, estamos en [email protected].
Equipo FirmaVirtual
Para comprar una propiedad (terreno) al estar casado en sociedad conyugal, necesito obligatoriamente la firma de mi esposa?
Hola Edo, corregimos esta respuesta en octubre de 2026. No, para comprar no necesitas la firma de tu esposa. En la sociedad conyugal el marido administra los bienes sociales, y el artículo 1749 del Código Civil exige la autorización de la mujer para enajenar, gravar o prometer enajenar los bienes raíces sociales, no para adquirirlos. El terreno que compres durante el matrimonio a título oneroso entrará al haber de la sociedad conyugal (artículo 1725 número 5), así que después sí necesitarás su autorización para venderlo, hipotecarlo o prometer venderlo. Si lo compras con crédito hipotecario, la hipoteca es un gravamen sobre ese inmueble social y también requiere su autorización.
Esto es información general. Si quieres revisar tu caso, puedes agendar una videollamada con un abogado en nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual
hola una vez firmado el compromiso de compra y venta cuanto tiempo demora para firmar el contrato d eventa
Hola Carla, aquí va la respuesta actualizada en octubre de 2026. El plazo lo fija la propia promesa, porque el artículo 1554 del Código Civil exige que contenga un plazo o una condición que fije la época en que se firmará el contrato definitivo, y sin eso no produce obligación. Revisa la fecha o la condición pactada, por ejemplo la aprobación de un crédito o la recepción definitiva de la obra. Si llega ese momento y una parte no firma, la otra puede pedir al juez que la obligue a firmar o que la indemnice (artículos 1553 y 1554). Si compraste una vivienda nueva a una inmobiliaria, el SERNAC ha señalado que las fechas de entrega comprometidas antes de firmar la promesa forman parte de ella y deben cumplirse.
Esto es información general. Para revisar tu promesa puedes agendar una videollamada con un abogado en nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual
En el caso de q el comprador ya no desee comprar la propiedad y ya se haya firmado la Promesa de compra.
Puede vender esa Promesa?
Ese proceso deriva alguna sanción?
Q se debe hacer en caso de poderla vender?
Hola Vicky, revisamos esta respuesta en octubre de 2026. El comprador no puede desligarse por su cuenta de la promesa, porque el contrato es ley para las partes y solo se deja sin efecto por mutuo acuerdo o por causas legales (artículo 1545 del Código Civil). Si quiere venderla o traspasarla, lo seguro es una cesión que firmen el vendedor, el comprador original y el nuevo comprador, ya que el cambio de deudor no libera al primero si el acreedor no lo acepta expresamente (artículo 1635). Si simplemente no compra, el vendedor puede pedir el cumplimiento o la resolución con indemnización de perjuicios (artículo 1489), o cobrar la multa o cláusula penal si la promesa la fija (artículo 1535). Otra salida es acordar con el vendedor dejarla sin efecto, lo que se conoce como resciliación.
Esto es información general. Puedes revisar la promesa con un abogado en una videollamada desde nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual
Hola mi pregunta es si hay compromiso de venta y el comprador fallece , pero hay herederos por medio y uno de los erederos quiere dejar a fuera a los de más herederos porque tiene el documento del compromiso de venta y no lo deja ver dicho documento donde llega a un acuerdo con el vendedor dejar el sitio a su nombre solo para un heredero dejando a los de más herederos se puede
Hola Pedro, esta respuesta se actualizó en octubre de 2026. No basta con tener el documento. Cuando fallece el comprador que firmó una promesa, sus derechos y obligaciones transmisibles, como exigir la compraventa prometida y pagar el precio, pasan a todos sus herederos (artículo 1097 del Código Civil), no solo a quien guarda el papel. Por eso, un acuerdo entre un heredero y el vendedor para dejar el sitio solo a nombre de él puede ser reclamado por los demás herederos, y lo decide un tribunal. La posesión efectiva indica quiénes son los herederos, y conviene pedir una copia de la promesa a quien la tenga.
Esto es información general y el resultado depende de los documentos. Puedes pedir orientación gratuita en la Corporación de Asistencia Judicial o agendar una videollamada con un abogado en nuestra página de asesoría legal.
Equipo FirmaVirtual