¿Qué es la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es uno de los pasos más importantes para finiquitar un acuerdo de venta sobre un bien inmueble. Es un escrito en el que se deja constancia del compromiso que hacen tanto el vendedor como el comprador.

En este documento se establecen los términos de la negociación y el plazo de pago. Una vez que se ha firmado hay una obligación de ambas partes para cumplir dichos acuerdos.

Sin embargo, no es un deber hacer dicha promesa legal. Solo se firma cuando los involucrados en la venta están de acuerdo en dejar por escrito los términos del proceso para comercializar el bien.

Tienes que saber que se trata de un documento legal con el que se adquiere un compromiso. De incumplir los términos se comete un delito que está penado en el Código Civil. 

Si quieres adquirir una propiedad o tienes que realizar trámites inmobiliarios es probable que tengas la duda sobre quién debe solicitar la promesa de compraventa. Aquí te explicaremos lo que tienes que saber al poner sobre la mesa esta opción. 

¿Para qué sirve un documento de compraventa?

Al ser un compromiso que adquieren vendedor y comprador sobre las condiciones para finiquitar un negocio por un inmueble, las promesas de compraventa sirven para:

• Asegurar el precio a pagar por la propiedad.
• Determinar las características del inmueble.
• Sacar la propiedad del mercado para que otro comprador no pueda hacer una oferta.
• Establecer un lapso en el que tanto el comprador como el vendedor pueden verificar cada detalle para que la negociación sea legal. De esta manera se evitan inconvenientes futuros.
• En el caso del comprador, el tiempo establecido para el pago le proporciona la oportunidad de gestionar un préstamo hipotecario. 

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¿Qué se necesita para hacer una promesa de compraventa?

En realidad se trata de un proceso sencillo y rápido. Para que las partes interesadas firmen el acuerdo deberán presentar los siguientes requisitos:

• Fotocopia de la cédula de identidad del vendedor y  del comprador. Preferiblemente que ambas se encuentren vigentes.
• En el caso de que la compra se realice a través de un crédito hipotecario, el documento de pre-aprobación del dinero. 
• Información del inmueble donde se especifique la dirección, medidas, si ti tiene o no estacionamiento, bodega y otras características de interés.

Requisitos para que una promesa de compraventa tenga validez

Además de la documentación legal es importante que la promesa de compraventa se presente por escrito. En este papel se debe establecer un plazo y una condición para el pago del valor del inmueble. 

¡Veamos los cuatro requisitos indispensables!

➤ Presentar el documento por escrito

Para que la promesa de compraventa tenga carácter legal es un requisito indispensable que se presente por escrito. La ley no establece que se lleve ante una notaría, pero siempre se recomienda hacerlo. Así el Estado estará al tanto en caso de presentarse algún inconveniente.  

Tienes que mirarlo como una manera de hacer valer la palabra de la persona con quien estás negociando el inmueble. 

La tecnología para la firma virtual de documentos electrónicos en Chile permite agilizar este tipo de trámites, incluso la validación en el notario público.  

➤ Debe ser válida

Esto se refiere a que debe reflejar los requisitos establecidos en la Ley y que logre cumplirse. Por ejemplo, ¿sabías que los cónyuges no pueden venderse un inmueble entre sí? Según las leyes chilenas se considera totalmente nula esta transacción.  

➤ Establecer un plazo o condición

Esta es la raíz del acuerdo. Debe establecer un tiempo para realizar el pago o en su defecto una condición en la que se especifique cuándo debe cumplirse con el contrato de compraventa.

Puede parecer un poco complicado, pero la verdad es un procedimiento sencillo y vamos a explicártelo con dos ejemplos claros:

• Si eres vendedor, puedes solicitar que el pago de la propiedad se haga en un lapso determinado y quien compra estará o no de acuerdo.
• Si eres el comprador, puedes acordar que el pago se haga cuando la entidad bancaria apruebe el crédito hipotecario. Quedará de parte del dueño del inmueble aceptar o no. 

➤ Detallar las características del inmueble

En este apartado, además de especificar de forma clara las características del inmueble, hay que indicar el precio y cuál será la forma de pago. 

Esto con la finalidad de que al momento de hacer el contrato de compraventa solo reste hacer el pago y entregar la propiedad. 

¿Es obligatorio celebrar un contrato de promesa?

No. La ley no establece que se trate de un requisito indispensable para proceder a comprar o vender un inmueble. Sin embargo, siempre se recomienda hacerlo para que haya la mayor claridad posible entre las partes involucradas.

Recuerda que la comercialización de una vivienda suele tratarse de una alta cifra de dinero y por ello es necesario que cada cláusula de la negociación quede respaldada.  

Tiene la ventaja de hacer que la negociación sea formal y ambas partes estén comprometidas a cumplir su palabra. Además, esto asegura el precio tanto para el vendedor como para el comprador. 

¿Qué validez tiene la promesa de compraventa? Si te estás haciendo esta pregunta, la respuesta es sencilla. Se trata de un trámite totalmente legal que una vez celebrado, está amparado por las leyes chilenas.

Ventajas de celebrar una promesa de compraventa

Si estás en una negociación para finiquitar la compra o la venta de un bien inmueble, toma en cuenta que un contrato de promesa te ofrece las siguientes ventajas:

• El inmueble ya no estará en el mercado, salvo que una de las partes incumpla con el acuerdo. Esto significa que ya le pertenece a la persona interesada en comprar y solo falta pagar y firmar los documentos ante el notario. 
• Ya que en el escrito de la promesa se establecen todos los detalles de la compra, con esto se asegura el precio.
• Con una celebración de promesa para la compra y venta de un inmueble es posible estudiar con detenimiento el título de propiedad. Esto permite comprobar que todos los documentos tengan carácter legal y que no haya vicios relacionados con la propiedad. Es también una manera de evitar estafas. 
• Abre las puertas para iniciar los trámites de solicitud de un mutuo hipotecario. 
• Se facilitan las escrituras de la venta, porque ya se ha elaborado lo que podríamos denominar un contrato previo. Al tener ya plasmadas todas las condiciones de la negociación se acelera el proceso.
• En caso que una de las partes no cumpla con lo acordado, contar con este documento permitirá tomar acciones legales.

¿Cómo se elabora una promesa cuando se desea comprar o vender un inmueble?

La redacción del documento debe ser realizada por un abogado ya que se sigue un formato de promesa de compraventa. 

Ahora vamos a detallar las partes más importantes que se deben especificar en el documento:

• Primero se detallan los datos de las personas involucradas, especificando quién es el comprador y quién es el vendedor de la propiedad.

• Es importante detallar las características de la vivienda, el precio, la forma de pago y el lapso para cumplir con la cancelación del dinero, sea o no a través de una hipoteca. 
• También hay que dejar en claro cuáles serán las multas en caso de incumplir con lo establecido en el documento.
• Antes de finalizar el texto, una de las cláusulas debe dejar claro si los gastos que devenga el proceso serán asumidos por la parte compradora.

Ten en cuenta que con una firma electrónica simple puedes celebrar un contrato de compra venta y llevarla para la certificación o protocolización notarial.  

Precios de una promesa de compraventa en notaría chilena

¿Cuánto cuesta una promesa de compraventa en notaría Chile? Si estás decidido a realizar una promesa por escrito para la compraventa de un inmueble toma en cuenta que esto representa un gasto adicional al trámite que realizas. 

Los gastos notariales tienen un costo aproximado de 15 mil a 25 mil pesos chilenos. 

A esto debes sumarle si deseas realizar la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. El monto de este trámite, según lo establece la normativa, es de 0.2% del precio del inmueble y tiene un tope a pagar de 262 mil pesos chilenos.

Esto tiene marco legal en los artículos 686º, 690º y 724º del Código Civil y en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

¿Quién debe pagar la promesa de compraventa?

¿Quién paga promesa compraventa? Por regla general es el comprador quien paga el documento. Lo más recomendable es contratar los servicios de un abogado para que elabore el escrito y realice el estudio de los títulos de la propiedad. 

Toma en cuenta que no puedes hacer el trámite directamente en la notaría. Es un abogado quien se encarga de ello y luego lo lleva a las oficinas notariales para que sea firmado.  

Existe la posibilidad de lograr un acuerdo para que el contrato de promesa se haga bajo gastos divididos y así ambas partes tengan la responsabilidad de pagarlo, ya sea en montos iguales o que acuerden un monto para cada uno. 

Si estás por realizar este trámite, te interesará saber que puedes dejar un cheque con  instrucciones o con custodia notarial. Deberás especificar en qué casos se entregará el cheque para el pago de las multas por incumplimiento de la promesa.

Derechos y obligaciones del comprador y del vendedor

¿Qué derechos y obligaciones tiene el comprador y el vendedor del inmueble? Aquí te los explicamos.

Son obligaciones y derechos del vendedor:

• Transferir la propiedad en los acuerdos que han establecido en el contrato de compra venta.
• Garantizar y dar fe de que las características dadas de la vivienda son reales.
• Recibir el pago acordado.
• El comprador debe cumplir con el pago acordado previamente para hacer uso de la propiedad.

Son obligaciones y derechos del comprador:

• Pagar el precio acordado para disfrutar del inmueble.
• Recibir el inmueble. 
• Cumplir con los plazos establecidos al discutir la promesa de compra.

 ¿Qué pasa si no se cumple una promesa de compraventa?

Este documento se elabora para que haya un compromiso de ambas partes. Pero sí se han registrado casos en que no se cumple con la responsabilidad adquirida. 

Lo primero es determinar los motivos que llevaron a romper con el trato.

Incumplimiento sin motivo justificado

Cuando no hay justificación para el incumplimiento de promesa de compraventa, la parte perjudicada puede solicitar una indemnización y multa establecida previamente en el acuerdo. O puede pedir el cumplimiento forzado del contrato.  

Se establece que es un incumplimiento justificado cuando:

• El comprador deja de adquirir el inmueble porque decide comprar otro.
• Cuando el vendedor decide entregársela a otra persona sin notificarlo porque, por ejemplo, tiene una relación de amistad.

Incumplimiento por fuerza mayor

Se refiere a que no se celebró la compra venta porque existe una causa justificada que impide el cumplimiento de lo establecido en la promesa. 

Algunos ejemplos de ello son: 

• Que la entidad financiera no otorgue el crédito hipotecario.
• Que uno de los cónyuges del comprador o vendedor fallezcan. 
• Que fallezca el comprador inmobiliario o vendedor.
• Cuando se diagnostique una enfermedad que impida que una de las partes cumpla con el contrato.

Al ocurrir uno de estos casos, ambas partes deben conversar para lograr un acuerdo que puede ser la extensión del plazo para la compra o dejar sin efecto la promesa.

¿Se puede traspasar una promesa para la compraventa de una propiedad? Sí, es una figura a la que puedes recurrir en caso de ya no querer cerrar el negocio. Al tener a otra persona interesada en el inmueble puedes hacer el traspaso legal del mismo. 

Multas por incumplimiento ¿cómo se calculan?

Las multas se establecen previo acuerdo entre vendedor inmobiliario y comprador. Por lo general, se especifica que sea entre 10 y 20%  del monto entregado en caso de no haber un entendimiento final.

Cuando se presenta ante la notaría la promesa redactada por un abogado, tanto comprador como vendedor dejan un cheque con el monto acordado, como te lo mencionamos previamente.

Así como se establece una multa en caso de no concretarse la venta del inmueble, también se pueden dejar por escrito las sanciones que se pondrán en práctica por incumplimientos menores como, por ejemplo, incumplimiento de pagos.

En estos últimos casos se aconseja que las cifras sean menores al 10% acordado por un incumplimiento total. Esto con el objetivo de resolver el conflicto de la forma más rápida posible. 

¿Y si previamente no se estableció el monto de la multa?

Tu abogado te aconsejará siempre colocar en las escrituras de la promesa cuáles son las multas a pagar. Pero dado el caso que no se haya establecido, tienes que saber que estás en el derecho de exigir una indemnización si hay incumplimientos graves o menores. 

Para que proceda, debes realizar una demanda civil bajo la figura de incumplimiento del contrato. En dicha demanda exiges que la persona se haga responsable de las obligaciones adquiridas.

¿Qué pasa si en la revisión de los documentos encuentro ilegalidades?

Esta es una ventaja que te otorga tener de por medio un documento de promesa. Al encontrar fallas en algunos de los trámites, existe la posibilidad de solicitar una extensión del plazo para firmar el acuerdo final.

Al estar de acuerdo el vendedor y el comprador, se puede pactar la extensión del plazo.

Paso a paso para comprar una propiedad

La promesa que se hace para adquirir una vivienda es solo uno de los pasos a cumplir. Aquí te dejamos en orden prioritario el paso a paso para comprar una propiedad inmobiliaria:

1. Inicia los trámites para solicitar un crédito hipotecario y una vez que esté preaprobado, empieza a buscar el inmueble que deseas comprar.
2. Solicita los servicios de un abogado para que redacte una promesa para la compra venta.
3. Pide el estudio de los títulos de propiedad.
4. Finiquita la aprobación definitiva del crédito hipotecario.
5. Cuando tengas la certeza de que los títulos y documentos están en orden, puedes proceder a firmar el documento de compraventa. 
6. Registra el contrato en el Conservador de Bienes Raíces.  

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