Resciliación de promesa de compraventa: qué es y cómo hacerla

Actualizado el 24 de octubre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual

La resciliación de promesa de compraventa es el acuerdo con que comprador y vendedor dejan sin efecto la promesa (Código Civil, art. 1567). Una sola parte no puede imponerla. Conviene firmarla por escrito, con la misma formalidad que la promesa, y dejar claro qué pasa con el pie, la multa y la garantía.

En FirmaVirtual puedes firmarla en línea con autorización notarial de firma, con todos los firmantes en Chile, o con firma electrónica avanzada si la promesa se firmó sin notario y el inmueble tiene recepción definitiva.

Puntos clave

Resciliar requiere el acuerdo de todas las partes. Si una no acepta, rige lo que diga la promesa o lo que resuelva un juez (Código Civil, art. 1489).
Lo que pasa con el pie, la reserva y la multa es lo que acuerden las partes, y con una inmobiliaria rige además la Ley 19.496.
Si la promesa se firmó por escritura pública, conviene resciliarla también por escritura pública y anotarla al margen de la escritura de la promesa (Código Civil, art. 1707).

Qué verás en este artículo

¿Qué es la resciliación de una promesa de compraventa?
¿Cuándo conviene resciliar una promesa de compraventa?
¿Qué debe decir el acuerdo de resciliación?
¿Qué pasa con el pie, la reserva y la multa al resciliar?
¿Qué pasa con la garantía y con la prohibición inscrita?
¿Con qué formalidad se firma la resciliación?
¿Cómo se hace la resciliación paso a paso?
¿Se puede resciliar una compraventa de inmueble ya firmada?
¿Cuánto cuesta y cuánto demora resciliar una promesa?
¿Cómo firmar la resciliación de tu promesa con FirmaVirtual?

¿Qué es la resciliación de una promesa de compraventa?

La resciliación es la convención en que las partes de un contrato, capaces de disponer de lo suyo, acuerdan dejar sin efecto sus obligaciones. En una promesa de compraventa, significa que nadie podrá exigir después la firma de la compraventa prometida.

Se funda en los arts. 1567 y 1545 del Código Civil, que permite invalidar un contrato por consentimiento mutuo. También se le llama mutuo acuerdo o mutuo disenso, y no es la rescisión, que en el Código Civil es la nulidad relativa (art. 1682).

Figura	Quién la decide	Cuándo procede
Resciliación	Todas las partes, de común acuerdo	Cuando todas quieren terminar la promesa (art. 1567)
Desistimiento	Una de las partes	Por regla general, solo si la promesa lo permite y en sus condiciones (art. 1545)
Resolución	Un juez, a pedido de quien cumplió	Cuando la otra parte no cumple (art. 1489)
Nulidad	Un juez	Cuando a la promesa le faltó un requisito legal al celebrarse (arts. 1681 y 1687)

¿Cuándo conviene resciliar una promesa de compraventa?

Resciliar una promesa de compraventa conviene cuando comprador y vendedor prefieren terminarla antes que cumplirla o llevarla a juicio, por ejemplo si el banco rechaza el crédito hipotecario, cambian los planes de una de las partes, aparece un problema en los títulos del inmueble o el proyecto se atrasa.

Si una de las partes no acepta, no hay resciliación. Rige lo que diga la promesa, como una condición de crédito o una multa, y quien cumplió puede pedir al juez el cumplimiento o la resolución, con indemnización de perjuicios (Código Civil, art. 1489). Ese escenario está en nuestra guía de la promesa de compraventa.

¿Qué debe decir el acuerdo de resciliación?

El acuerdo de resciliación de una promesa de compraventa debe identificar a las partes y la promesa que se deja sin efecto, y decir qué pasa con el dinero pagado, la multa, la garantía, la prohibición inscrita y los gastos.

Las partes y la promesa. Nombres, cédulas, fecha de la promesa y notaría, si la hubo, y que la dejan sin efecto de común acuerdo.
La devolución. Cuánto se devuelve, en qué plazo y por qué medio, o que no hay devolución.
La multa. Si se paga, se rebaja o queda sin efecto.
La garantía. Si la promesa tiene póliza o boleta, que la resciliación produce efecto y la garantía se devuelve solo cuando recibas la devolución completa.
La prohibición y los gastos. Que quien se beneficia de la prohibición, normalmente el comprador, consiente en alzarla, y quién paga la notaría y el Conservador de Bienes Raíces.
El finiquito. Que no se deben nada más por la promesa, una vez pagada la devolución.

FirmaVirtual no redacta ni modifica documentos a pedido. Puedes partir de nuestro modelo de resciliación de promesa de compraventa, gratuito y en Word, y pedirle a tu abogado que lo ajuste a tu caso. Si no tienes uno, escríbenos a [email protected] y te damos el contacto de un abogado.

¿Qué pasa con el pie, la reserva y la multa al resciliar?

Lo que pasa con el pie, la reserva y la multa depende de lo que acuerden las partes en la resciliación. Si compras una vivienda a una inmobiliaria o constructora, rige además la Ley 19.496, que deja sin efecto las cláusulas abusivas de los contratos de adhesión.

Esa protección está en los arts. 2, letra e, y 16 de la Ley 19.496. El Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) ha señalado que si pagaste una reserva y la compra no se concreta por razones que no te son imputables, como el rechazo del crédito hipotecario, tienes derecho a recuperar lo pagado sin multas. También indica que los tribunales han considerado abusivo que la empresa se quede con todo el pie en esos casos (nota del 17 de octubre de 2024). Eso sí, que una cláusula abusiva quede sin efecto no significa por sí solo que se te devuelva el pie.

Si la inmobiliaria te propone retener un monto que te parece abusivo, antes de firmar puedes reclamar gratis en el Sernac (800 700 100) o pedir orientación en la Corporación de Asistencia Judicial, porque en el finiquito declaras que no se deben nada más. Si la vivienda no la vende una constructora o inmobiliaria, no rige esa regla de la Ley 19.496, y lo que se devuelve depende de lo que negocien y de lo que diga la promesa.

¿Qué pasa con la garantía y con la prohibición inscrita?

Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir te prometió una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y pagaste todo o parte del precio, la póliza o la boleta del art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones respalda lo pagado. Esa garantía y una prohibición inscrita no se resuelven solas al resciliar.

La póliza o la boleta. Según la Comisión para el Mercado Financiero, la póliza es un seguro de caución que responde cuando el vendedor no cumple, así que no está claro que cubra una devolución pactada en una resciliación (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis). Lo más seguro es recibir la devolución al firmar, o pactar que la resciliación produce efecto solo cuando la recibas completa y conservar la garantía vigente hasta entonces.
La prohibición de enajenar. Si en la promesa el vendedor se obligó a no vender ni hipotecar y esa prohibición se inscribió (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, art. 53 N° 3), el Conservador no la cancela de oficio (art. 92). La cancelación se anota como subinscripción (art. 91) y requiere el consentimiento de quien se beneficia de ella, así que pregunta antes en el Conservador qué documento te pedirá.

¿Con qué formalidad se firma la resciliación?

El Código Civil no fija una forma especial para la resciliación, pero conviene firmarla por escrito y con la misma formalidad que tuvo la promesa. Si la promesa tuvo firmas autorizadas ante notario, la resciliación también, y si se otorgó por escritura pública, lo prudente es resciliarla por escritura pública.

Si la promesa se firmó	Conviene firmar la resciliación	Por qué
Por escrito, sin notario, de un inmueble con recepción definitiva	Por escrito, firmada a mano o con firma electrónica avanzada, o con autorización notarial de firma si quieres más respaldo	La ley no exige notario para esa promesa (Código Civil, art. 1554), y la firma simple y la avanzada no tienen el mismo valor probatorio (Ley 19.799, arts. 4 y 5)
Con firmas autorizadas ante notario, porque la ley lo exigía o porque las partes lo eligieron	Con firmas autorizadas ante notario, en línea o en una notaría	El notario da fe de la identidad de los firmantes y de la fecha (Código Orgánico de Tribunales, art. 425)
Por escritura pública	Por escritura pública, ante notario y en forma presencial, con nota al margen de la escritura de la promesa	Sin esa nota, la resciliación no produce efecto contra terceros (Código Civil, art. 1707)

Aunque la promesa no se haya otorgado por escritura pública, también puedes resciliarla así. Es presencial y cuesta más, pero si la devolución se paga en cuotas, la copia autorizada de la escritura es título ejecutivo para cobrarla (Código de Procedimiento Civil, art. 434).

Si firmas con firma electrónica, recuerda las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799, como los actos que exigen una solemnidad que un documento electrónico no cumple. La protocolización notarial da fecha cierta, pero no autoriza firmas (Código Orgánico de Tribunales, arts. 415 y 419), así que no reemplaza al notario cuando la promesa tuvo firmas autorizadas.

Diagrama que muestra cómo firmar la resciliación según si la promesa se firmó sin notario, con notario o por escritura pública

¿Cómo se hace la resciliación paso a paso?

Para resciliar una promesa de compraventa, revisa la promesa, acuerda las condiciones, redacta el acuerdo, fírmalo con todas las partes con la formalidad que corresponde y cumple lo pactado, como la devolución y el alzamiento de la prohibición.

Revisa la promesa. Plazo, multa, garantía y si hay una prohibición inscrita, que confirmas con un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador.
Acuerda las condiciones con la otra parte. Devolución, multa, garantía, alzamiento y gastos.
Redacta el acuerdo. Con tu abogado o a partir de un modelo.
Firma con todas las partes. Con la misma formalidad que la promesa. Si una falleció, firman todos sus herederos, que acreditan su calidad con la posesión efectiva (Código Civil, art. 1097). Si hay herederos menores de edad, consulta antes a un abogado.
Cumple lo pactado. Devolución, garantía y cancelación de la prohibición, y guarda el documento firmado.

¿Se puede resciliar una compraventa de inmueble ya firmada?

Sí, comprador y vendedor también pueden dejar sin efecto de común acuerdo una compraventa de inmueble. Como esta se otorga por escritura pública, lo seguro es resciliarla también por escritura pública ante notario y, si la compraventa ya se inscribió, presentarla en el Conservador de Bienes Raíces.

Es lo que se conoce como escritura de resciliación. Si la compraventa ya se inscribió, la posesión inscrita cesa cuando la inscripción se cancela por voluntad de las partes, por una nueva inscripción o por decreto judicial (Código Civil, art. 728). Con el precio pagado y el inmueble inscrito, se discute si corresponde una resciliación o una nueva compraventa, y los Conservadores no siempre la inscriben de la misma forma.

Ojo con los derechos de terceros. Si el comprador pidió un crédito hipotecario, la hipoteca y la prohibición a favor del banco siguen inscritas hasta que se cancelen, porque el Conservador no lo hace de oficio (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, art. 92). Antes de firmar, pregunta en el Conservador cómo inscribirá la resciliación y revisa con un abogado o un contador sus efectos tributarios.

La escritura pública no se firma en línea. Si no puedes ir a la notaría, coordinamos un notario a domicilio de tu zona ([email protected]).

¿Cuánto cuesta y cuánto demora resciliar una promesa?

Desde noviembre de 2026, firmar la resciliación con autorización notarial de firma en FirmaVirtual cuesta $33.490 con IVA para 2 a 10 firmantes, y la notaría la autoriza habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la última firma.

Forma de firma	Valor con IVA (desde noviembre de 2026)	Plazo habitual	Modalidad
Firma electrónica avanzada	$5.490 por firma, hasta 8 firmantes	Lista cuando firman todos	En línea, con ClaveÚnica, desde cualquier país, si la promesa se firmó sin notario y el inmueble tiene recepción definitiva
Autorización notarial de firma	$33.490 con 2 a 10 firmantes	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea, con todos los firmantes en Chile
Firma más protocolización notarial	$27.990 con 2 a 10 firmantes	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea, desde cualquier país, si la promesa se firmó sin notario y el inmueble tiene recepción definitiva. No autoriza firmas
Escritura pública con notario a domicilio	Desde $101.000 más el valor del trámite	Se coordina con al menos 48 horas hábiles de anticipación	Presencial, se pide a [email protected]

Precios por documento, vigentes desde noviembre de 2026, en nuestra página de precios. En una notaría presencial el valor lo informa cada notaría, porque todavía no se dicta el decreto de precios máximos que manda la Ley 21.772 (Código Orgánico de Tribunales, art. 492). La cancelación de una prohibición se paga aparte en el Conservador.

¿Cómo firmar la resciliación de tu promesa con FirmaVirtual?

En FirmaVirtual subes el acuerdo ya redactado, los firmantes validan su identidad y firman en línea, y con autorización notarial de firma una notaría en convenio autoriza las firmas. La resciliación por escritura pública se firma ante notario en forma presencial.

FirmaVirtual no es una notaría, sino una plataforma de firma electrónica y trámites notariales en línea, y los actos notariales los realiza la notaría en convenio.

En las consultas que nos llegan por correo sobre promesas aparecen seguido modificaciones y resciliaciones con una de las partes fuera de Chile. En esos casos, cómo se firmó la promesa original define si la resciliación se puede firmar en línea o hay que pasar por el consulado.

Sube el acuerdo e invita a los firmantes. Hasta 10 con autorización notarial de firma, todos en Chile, o hasta 8 con firma electrónica avanzada.
Valida la identidad y paga. Con autorización notarial de firma, cada firmante pasa por una verificación biofacial y graba un video de voluntad, y luego se paga con Webpay. Con firma electrónica avanzada pagas primero y cada firmante usa su ClaveÚnica y un PIN.
Firma y recibe. El documento final queda en tu cuenta de la plataforma.

Inicia tu resciliación

Preguntas frecuentes sobre la resciliación de promesa de compraventa

¿Puedo resciliar la promesa si estoy fuera de Chile?

Si la promesa se firmó sin notario y el inmueble tiene recepción definitiva, puedes firmar desde cualquier país con firma electrónica avanzada o con protocolización notarial, que da fecha cierta pero no autoriza firmas. Con autorización notarial de firma, todos deben estar en Chile. Si la promesa tuvo notario o fue por escritura pública, consulta al consulado de Chile.

¿Se puede resciliar cualquier contrato?

Por regla general, sí. El Código Civil permite extinguir de común acuerdo cualquier obligación entre partes capaces de disponer libremente de lo suyo (art. 1567), así que también se puede resciliar, por ejemplo, un arriendo o una prestación de servicios. Conviene hacerlo por escrito y con la misma formalidad que tuvo el contrato original.

¿Se puede anular una promesa de compraventa?

Anular es pedirle a un juez que declare nula la promesa porque le faltó un requisito legal al celebrarse (Código Civil, art. 1681). Si las partes quieren dejarla sin efecto de común acuerdo, eso es resciliarla, y si una no cumple, la otra puede pedir la resolución (art. 1489).

¿Se puede resciliar una promesa cuyo plazo ya venció?

Sí, y conviene hacerlo. Si vence el plazo o falla la condición sin que se firme la compraventa, lo que pasa depende de la redacción de la promesa, y los tribunales han discutido si se extingue (Código Civil, art. 1482). El acuerdo deja claro que nadie la exigirá y qué pasa con lo pagado.

¿Necesito un abogado para resciliar una promesa?

La ley no lo exige para un documento privado. En una escritura pública, el Código Orgánico de Tribunales pide minuta de abogado en ciertos casos, como las transacciones (art. 413), y una resciliación con finiquito recíproco podría calificarse así (Código Civil, art. 2446). Es recomendable que un abogado la revise si hay mucho dinero en juego o una inmobiliaria.

Conclusión

Resciliar una promesa de compraventa es la forma ordenada de terminarla cuando todas las partes están de acuerdo. Antes de firmar, deja por escrito la devolución, la multa, la garantía y la prohibición, y firma con la misma formalidad que tuvo la promesa. Si necesitas firmarla con autorización notarial de firma, puedes iniciar hoy el trámite en la plataforma de FirmaVirtual. Si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp y te orientamos.

¿Tienes dudas sobre tu trámite? Llámanos al +56 2 3378 0591, escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393 o envíanos un correo a [email protected]. Te atendemos en días hábiles de 9 a 18 horas y los sábados de 10 a 14 horas. Si eres empresa y quieres un convenio, escríbenos al mismo correo.

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Fuentes oficiales y normativa citada

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular. Si necesitas orientación, puedes agendar una asesoría legal online.

FirmaVirtual no es una notaría. Es una plataforma que trabaja en convenio con notarías, y su firma electrónica avanzada la emite IDOK (FirmaYa), prestador acreditado.

Sobre el autor. Christian Rodiek es fundador y CEO de FirmaVirtual, plataforma chilena de firma electrónica y trámites notariales en línea que opera en convenio con notarías, con más de 100.000 usuarios a octubre de 2026. También impulsa ClickVehículo, plataforma de transferencia de vehículos en línea. Es ingeniero comercial de la Universidad de Mannheim (Alemania) y MBA en Finanzas de Western Illinois University (Estados Unidos). Antes de emprender trabajó en Beiersdorf y UniCredit, con una destinación en Hong Kong. Escribe columnas sobre innovación y trámites digitales en Diario Estrategia, G5noticias y Portal Innova. Más sobre Christian · Christian en LinkedIn.

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