Firma electrónica para inmobiliarias y los documentos que exigen notario

Actualizado el 19 de octubre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual

Una inmobiliaria puede firmar con firma electrónica casi todos sus documentos (Ley 19.799, art. 3). Si promete una unidad sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la promesa exige firmas autorizadas ante notario (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis). En el arriendo, esas firmas son antecedente suficiente para el monitorio (Ley 18.101, art. 20).

En esta guía de firma electrónica para inmobiliarias y corredoras te explico qué documentos puedes firmar con firma simple o avanzada, cuáles necesitan un notario y cuáles siguen siendo presenciales. En FirmaVirtual puedes firmar promesas y arriendos, entre otros documentos inmobiliarios, con autorización notarial de firma en línea, siempre que todos los firmantes estén en Chile.

Puntos clave

• La firma electrónica simple y la avanzada valen igual que la manuscrita, salvo las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799.
• Si vendes en blanco o en verde y el comprador paga todo o parte del precio, la promesa debe tener las firmas autorizadas ante notario y una póliza de seguro o boleta bancaria por lo que pagó.
• El notario no puede autorizar esa promesa si la garantía no está constituida.
• El arriendo con las firmas de ambas partes autorizadas por un notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa.
• La compraventa de la propiedad y el poder para venderla se otorgan por escritura pública, en forma presencial.

Qué verás en este artículo

1. ¿Qué documentos inmobiliarios puedes firmar con firma electrónica?
2. ¿Qué exige la ley para una promesa de compraventa en blanco o en verde?
3. ¿Por qué conviene que un notario autorice las firmas del contrato de arriendo?
4. ¿Qué documentos inmobiliarios no se pueden firmar en línea?
5. Paso a paso para firmar con autorización notarial en línea
6. Costos y plazos de la firma electrónica para inmobiliarias
7. Errores frecuentes al firmar promesas y arriendos
8. Cómo hacerlo con FirmaVirtual si eres inmobiliaria o corredora

¿Qué documentos inmobiliarios puedes firmar con firma electrónica?

Casi todos. La firma electrónica simple o avanzada vale igual que la manuscrita, salvo cuando la ley exige una solemnidad que un documento electrónico no cumple, la presencia personal de una parte o se trata de derecho de familia.

Esa es la regla del art. 3 de la Ley 19.799. Las dos firmas no pesan lo mismo en un juicio, porque un documento privado con firma electrónica avanzada tiene el valor probatorio que fija el art. 5, y uno con firma simple se evalúa según las reglas generales.

Documento	Cómo se firma	Norma
Órdenes de visita, de arriendo y de venta, y cierres de negocio	Firma electrónica simple o avanzada	Ley 19.799, art. 3
Reserva de una unidad	Firma electrónica simple o avanzada. Si implica entregar dinero por una unidad sin recepción definitiva, revisa con tu abogado si le alcanza el art. 138 bis	Ley 19.799, art. 3, y Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis
Contrato de arriendo	Válido con firma electrónica. Con las firmas de ambas partes autorizadas por un notario, además es antecedente suficiente para la demanda monitoria	Ley 18.101, art. 20
Promesa de una unidad sin recepción definitiva (en blanco o en verde)	Firmas autorizadas ante notario, más póliza de seguro o boleta bancaria	Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis
Promesa de una propiedad con recepción definitiva	Por escrito. La ley no exige notario, pero recomendamos la autorización notarial de firma	Código Civil, art. 1554
Compraventa del inmueble y poder para venderlo	Escritura pública, en forma presencial	Código Civil, arts. 1801 y 2123

¿Qué exige la ley para una promesa de compraventa en blanco o en verde?

La inmobiliaria que promete vender una vivienda, un local o una oficina sin recepción definitiva, y recibe todo o parte del precio, debe otorgar la promesa con firmas autorizadas ante notario y garantizar lo pagado con póliza de seguro o boleta bancaria.

La regla está en el art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que agregó la Ley 19.932 en 2004 y ajustó la Ley 20.007 en 2005. La venta en blanco se hace antes de empezar la obra, y la venta en verde, con la obra en curso o terminada pero sin recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales. El art. 138 bis no usa esos términos ni distingue entre ambas, porque lo que cuenta es que la unidad no tenga recepción definitiva.

Requisito	Qué dice el art. 138 bis
A quién se aplica	Personas o empresas con giro inmobiliario, o que construyen o encargan construir viviendas, locales comerciales u oficinas
Cuándo	La unidad no tiene recepción definitiva y el comprador entrega todo o parte del precio
Forma	Instrumento privado autorizado ante notario, es decir, con las firmas autorizadas por un notario (Código Orgánico de Tribunales, art. 425)
Garantía	Póliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el comprador, por un valor igual a lo que pagó, identificada en la promesa
Vigencia de la garantía	Hasta que el dominio queda inscrito a nombre del comprador, y mientras haya gravámenes o prohibiciones por obligaciones pendientes del vendedor
Rol del notario	No puede autorizar la promesa si la garantía no está constituida
Alternativa a la garantía	No se exige por lo que el comprador deposite en una cuenta de ahorro de la que no pueda girar, o en depósitos a plazo a favor del vendedor en custodia del notario autorizante, lo que debe constar en la promesa
Excepciones	Actos regidos por la Ley General de Cooperativas y arriendo con promesa de compraventa de la Ley 19.281

El artículo se aplica también a cualquier acto que implique entregar dinero para adquirir una de esas unidades. Y si se vende un inmueble hipotecado, la garantía se mantiene hasta que se alza la hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa y alce la hipoteca y la prohibición, si la hay.

Qué pasa si la promesa no cumple el art. 138 bis

La ley castiga con las penas de la estafa a quien, con ánimo de defraudar, suscriba o haga suscribir una de estas promesas sin cumplir el art. 138 bis, si el comprador sufre un perjuicio patrimonial (Código Penal, arts. 467 y 470 N° 9). La ley no dice expresamente qué pasa con la validez civil de esa promesa, así que no conviene correr el riesgo.

El Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) aplica además la Ley del Consumidor a las reservas, las promesas y las compras de viviendas en blanco y en verde, según su circular interpretativa de julio de 2023. Un proyecto de ley que busca ampliar la garantía exigida al vendedor (boletines 15.084-14 y 16.793-14, refundidos) fue aprobado en general por el Senado el 15 de julio de 2025 y, al 19 de octubre de 2026, sigue en segundo trámite constitucional. No es ley.

La promesa de una propiedad con recepción definitiva

Si la propiedad ya tiene recepción definitiva, como una usada o una nueva ya recibida por la Dirección de Obras Municipales, la promesa no queda sujeta a la exigencia de notario y garantía del art. 138 bis. La ley pide que conste por escrito, que fije un plazo o una condición para la compraventa y que especifique el contrato prometido, entre otros requisitos (Código Civil, art. 1554). No exige notario, pero recomendamos la autorización notarial de firma, porque el notario da fe de la identidad de los firmantes y deja constancia de la fecha (Código Orgánico de Tribunales, art. 425).

¿Por qué conviene que un notario autorice las firmas del contrato de arriendo?

Porque la Ley 18.101 pide esa autorización en los arriendos escritos y reconoce al contrato con las firmas de ambas partes autorizadas por un notario como antecedente suficiente para la demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa.

Un contrato de arriendo firmado con firma electrónica simple o avanzada es válido (Ley 19.799, art. 3), pero no reemplaza la autorización notarial cuando la necesitas. Con las firmas de ambas partes autorizadas por un notario, el contrato es antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria (Ley 18.101, art. 20, modificado por la Ley 21.461). La firma simple, la avanzada o la protocolización no reemplazan esa autorización, y una sola firma autorizada tampoco cumple.

El notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador (Ley 18.101, art. 20). Si arrienda el dueño, es el certificado de dominio vigente, que en FirmaVirtual pedimos con una antigüedad máxima de 30 días; si arrienda un usufructuario o un mandatario, el título es otro. Los plazos del procedimiento están en nuestra guía de la Ley Devuélveme mi Casa. Si administras arriendos, autorizar las firmas desde el inicio te evita pedirle al arrendatario que vuelva a firmar ante notario cuando ya hay un conflicto.

¿Qué documentos inmobiliarios no se pueden firmar en línea?

Las escrituras públicas, como la compraventa de la propiedad y el poder para venderla, se otorgan ante notario en forma presencial. Los pagarés y las letras de cambio tampoco admiten la autorización de firmas a distancia, y los hacemos en forma presencial.

• Compraventa del inmueble. No se reputa perfecta mientras no se otorga escritura pública (Código Civil, art. 1801), y las escrituras públicas se otorgan ante notario (Código Orgánico de Tribunales, art. 405).
• Poder para vender la propiedad. Como el acto encargado exige escritura pública, un mandato privado no basta (Código Civil, art. 2123).
• Pagarés, letras de cambio, endosos y protestos. La autorización de firmas a distancia no se aplica a ellos. Los pagarés los hacemos en forma presencial, con un notario de tu zona que va a tu domicilio.
• Firmantes fuera de Chile. En la autorización notarial de firma todos deben estar en Chile. La protocolización notarial da fecha cierta, pero no autoriza firmas, así que no cumple el art. 138 bis ni el art. 20 de la Ley 18.101. En ese caso conviene consultar al consulado de Chile.

Para los trámites presenciales coordinamos un notario a domicilio de tu zona, en todo Chile. Se pide a [email protected] con al menos 48 horas hábiles de anticipación.

Paso a paso para firmar con autorización notarial en línea

Subes el documento ya redactado, invitas a los firmantes, cada uno valida su identidad con verificación biofacial y video de voluntad, se paga, firman en línea y la notaría autoriza las firmas en 24 a 48 horas hábiles desde la última firma.

1. Prepara el documento. FirmaVirtual no redacta documentos, así que usa tu contrato o el que preparó tu abogado. En la promesa en blanco o en verde, identifica en el texto la póliza o la boleta.
2. Reúne los antecedentes. Cédula de identidad de las partes por ambos lados. En el arriendo, certificado de dominio vigente con una antigüedad máxima de 30 días. En la promesa en blanco o en verde, la póliza o la boleta. La plataforma no la exige, pero te sugerimos adjuntarla, porque el notario no puede autorizar la promesa si la garantía no está constituida.
3. Crea el trámite. Elige autorización notarial de firma e invita a los firmantes, hasta 10 por documento, todos en Chile.
4. Valida la identidad y paga. Cada firmante pasa por verificación biofacial y video de voluntad. Cuando todos cumplen, se paga con Webpay. Las empresas con convenio de pago mensual se saltan este paso.
5. Firma y recibe. La notaría en convenio autoriza las firmas, habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la firma del último firmante, y el documento final queda en tu cuenta de la plataforma. No llega por correo.

Costos y plazos de la firma electrónica para inmobiliarias

A octubre de 2026, la autorización notarial de firma cuesta $32.990 con IVA para un documento con 2 a 10 firmantes, y la notaría la entrega habitualmente en 24 a 48 horas hábiles. La firma electrónica simple cuesta $4.490 con 2 a 10 firmantes.

Servicio	1 firmante	2 a 10 firmantes	Plazo habitual	Modalidad
Firma electrónica simple (FES)	$3.450	$4.490	Listo cuando firman todos	En línea, desde cualquier país
Firma electrónica avanzada (FEA)	$4.990 por firma	$4.990 por firma, hasta 8 firmantes	Listo cuando firman todos	En línea, con ClaveÚnica, desde cualquier país
Autorización notarial de firma (ANF)	$24.990	$32.990	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea, con todos los firmantes en Chile
Firma + protocolización notarial	$20.990	$27.490	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea. No autoriza firmas
Notario a domicilio	Desde $100.000 más el valor del trámite	Cotización individual	Se pide con al menos 48 horas hábiles de anticipación	Presencial, en todo Chile

Precios vigentes a octubre de 2026, IVA incluido, por documento. Detalle en nuestra página de precios. En una notaría presencial el valor lo informa cada notaría, porque los precios máximos que manda fijar la Ley 21.772 (Código Orgánico de Tribunales, art. 492) aún no se dictan. El costo de la póliza o de la boleta lo fija la aseguradora o el banco que la emite.

Errores frecuentes al firmar promesas y arriendos

Los errores habituales son firmar una promesa en verde solo con firma electrónica, llevarla a la notaría sin la garantía constituida, autorizar la firma de una sola parte del arriendo y creer que la protocolización reemplaza la autorización de firmas.

• Firmar solo con firma simple o avanzada la promesa en blanco o en verde en que el comprador paga parte del precio. No cumple la autorización notarial que exige el art. 138 bis.
• Enviar la promesa a la notaría sin la póliza o la boleta. El notario no puede autorizarla.
• Autorizar solo la firma del arrendador o solo la del arrendatario. El art. 20 de la Ley 18.101 habla de las firmas de los contratantes.
• Protocolizar en vez de autorizar las firmas. La protocolización da fecha cierta, pero no autoriza firmas.

Consejo FirmaVirtual. Si vendes en blanco o en verde, deja lista la póliza o la boleta y escribe su identificación en la promesa antes de invitar a los firmantes. Así el notario puede autorizar las firmas sin devolverte el documento.

Cómo hacerlo con FirmaVirtual si eres inmobiliaria o corredora

En FirmaVirtual subes el documento, los firmantes validan su identidad y firman en línea, y una notaría en convenio autoriza las firmas. Las escrituras públicas y los pagarés se hacen en forma presencial, con un notario de tu zona.

FirmaVirtual es una plataforma de firma electrónica y trámites notariales en línea, no una notaría. Los actos notariales los realiza la notaría en convenio.

En las conversaciones con inmobiliarias y corredoras, lo que más se repite no es una duda sobre el contrato, sino lo difícil que es coordinar al comprador, al vendedor y la notaría el mismo día.

En línea puedes firmar con firma simple o avanzada las órdenes de visita, de arriendo y de venta y los cierres de negocio, y con autorización notarial de firma las promesas y los contratos de arriendo. Si una reserva implica entregar dinero por una unidad sin recepción definitiva, revisa con tu abogado si le alcanza el art. 138 bis antes de elegir cómo firmarla. Si trabajas en una corredora o en el área comercial de una inmobiliaria, envías el contrato a firma de tus clientes desde la plataforma y sigues su estado en línea.

A octubre de 2026 trabajamos en convenio con 10 notarías y tenemos más de 200 convenios con empresas y organizaciones. Las empresas con convenio de pago mensual pagan por transferencia contra factura en los primeros 5 días de cada mes, y si firmas en volumen puedes integrar la API de firma electrónica a tu sistema.

Inicia tu autorización notarial de firma

Para un convenio con tu inmobiliaria o corredora, escríbenos a [email protected] y coordinamos contigo los pasos.

Preguntas frecuentes sobre la firma electrónica para inmobiliarias

Conclusión

La firma electrónica le sirve a una inmobiliaria para casi todos sus documentos, pero la promesa en blanco o en verde y el arriendo que quieres poder cobrar por la vía monitoria necesitan firmas autorizadas por un notario. Antes de firmar la promesa, revisa que la garantía esté constituida. Si necesitas autorizar firmas, puedes iniciar hoy el trámite en FirmaVirtual, y si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp y te orientamos.

¿Tienes dudas sobre tu trámite? Escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393, llámanos al +56 2 3378 0591 o envíanos un correo a [email protected]. Te atendemos en días hábiles de 9 a 18 horas y los sábados de 10 a 14 horas. Si eres empresa y quieres un convenio, escríbenos al mismo correo.

Lecturas relacionadas

• Guía de la Ley Devuélveme mi Casa
• ¿Qué es el certificado de dominio vigente en Chile?
• ¿Qué es la protocolización notarial?

Fuentes y normativa citada

1. Ley 19.799 sobre documentos electrónicos y firma electrónica, arts. 3 y 5
2. Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), art. 138 bis
3. Ley 19.932, que agregó el art. 138 bis y el art. 470 N° 9 del Código Penal
4. Ley 20.007, que modificó el art. 138 bis
5. Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, art. 20, modificada por la Ley 21.461
6. Código Civil, arts. 1554, 1801 y 2123
7. Código Orgánico de Tribunales, arts. 405, 425 y 492
8. Código Penal, arts. 467 y 470 N° 9
9. Senado, boletín 15.084-14, refundido con el 16.793-14 (consultado el 19 de octubre de 2026)
10. Sernac, circular interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario (Resolución Exenta 495, 2023)

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular. Si necesitas orientación, puedes agendar una asesoría legal online.

Sobre el autor. Christian Rodiek es fundador y CEO de FirmaVirtual, plataforma chilena de firma electrónica y trámites notariales en línea que opera en convenio con notarías, con más de 100.000 usuarios a octubre de 2026. También impulsa ClickVehículo, plataforma de transferencia de vehículos en línea. Es ingeniero comercial de la Universidad de Mannheim (Alemania) y MBA en Finanzas de Western Illinois University (Estados Unidos). Antes de emprender trabajó en Beiersdorf y UniCredit, con una destinación en Hong Kong. Escribe columnas sobre innovación y trámites digitales en Diario Estrategia, G5noticias y Portal Innova. LinkedIn