Actualizado el 10 de noviembre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual
El mes de garantía es el dinero que el arrendatario entrega al arrendador para responder por deudas o daños al terminar el arriendo. En los contratos actuales, la Ley 18.101 y el Código Civil no le fijan un monto máximo ni un plazo de devolución. Por eso manda lo que diga el contrato.
En FirmaVirtual no redactamos documentos, pero puedes partir de nuestro modelo de contrato de arriendo, que trae una cláusula de garantía. Después lo firmas en línea con autorización notarial de firma (ANF).
Estos son los puntos clave sobre el mes de garantía en Chile:
- El monto lo acuerdan las partes. El tope legal de un mes de renta fue transitorio. Rigió solo para los contratos de los cuatro años siguientes a enero de 1982 (Ley 18.101, art. 2 transitorio).
- Si la devolución se paga en mora, se paga reajustada según la variación de la unidad de fomento (Ley 18.101, art. 21).
- Al restituir el inmueble se considera el deterioro que viene del uso y goce legítimos (Código Civil, art. 1947).
- La demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa es para que el arrendador cobre rentas. No sirve para recuperar la garantía (Ley 18.101, art. 18-A).
- FirmaVirtual no redacta ni revisa documentos, y en nuestros servicios en línea el documento firmado queda en tu cuenta de la plataforma.
En este artículo revisaremos los siguientes temas:
- ¿Qué es el mes de garantía de un arriendo?
- ¿Cuánto puede ser la garantía de un arriendo?
- ¿Cómo se paga la garantía?
- ¿Cuándo te deben devolver el mes de garantía?
- ¿La garantía se devuelve reajustada?
- ¿Qué se puede descontar de la garantía?
- ¿Puedes usar la garantía para pagar el último mes?
- ¿Qué hacer si no te devuelven la garantía?
- ¿Qué alternativas hay al mes de garantía?
- ¿Va a cambiar la ley sobre la garantía?
- ¿Cómo dejar la garantía por escrito con FirmaVirtual?
- Preguntas frecuentes sobre el mes de garantía
¿Qué es el mes de garantía de un arriendo?
Es una suma de dinero que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar que cumplirá el contrato. Si al terminar el arriendo no quedan deudas ni daños de su cargo, el arrendador se la devuelve completa.
El Código Civil llama caución a «cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación propia o ajena» (art. 46). La garantía del arriendo cumple ese papel respecto de las obligaciones del arrendatario.
La Ley 18.101, que regula el arriendo de inmuebles urbanos, no tiene hoy un artículo permanente sobre la garantía. Por eso su monto, la forma de pago, el plazo de devolución y los descuentos dependen de lo que pacten las partes. Todo contrato legalmente celebrado «es una ley para los contratantes» (Código Civil, art. 1545).
El nombre «mes de garantía» no fija el monto. Puede ser menos que una renta, una renta o más, según lo que acuerden las partes. Las reglas generales del contrato de arriendo están en nuestra guía del contrato de arriendo en Chile.
¿Cuánto puede ser la garantía de un arriendo?
En los contratos que se firman hoy no hay un tope legal. El monto lo acuerdan el arrendador y el arrendatario, y puede ser menor, igual o mayor a una renta. Lo importante es que el contrato diga el monto exacto.
La Ley 18.101 sí tuvo un tope, pero era transitorio. Su art. 2 transitorio rigió para los contratos «que se celebren durante los cuatro años siguientes a la fecha de publicación de la presente ley». La ley se publicó el 29 de enero de 1982.
En esos contratos, la garantía debía ser en dinero y «no podrá exceder de un mes de renta» (art. 2 transitorio, N° 7). Esa regla no rige para los contratos actuales. Si un modelo dice que la ley limita la garantía a un mes, está desactualizado.
¿Cómo se paga la garantía?
Se paga en el momento y en la forma que fije el contrato. Conviene pagarla por transferencia o pedir un recibo. El contrato debería decir el monto, la moneda y quién la recibe, para pedirla de vuelta sin discusión.
En nuestro modelo de contrato, el arrendatario entrega la garantía al firmar y el arrendador «declara recibir» el monto. El modelo permite fijarla en pesos o en unidades de fomento. Si eliges la UF, revisa nuestra guía del contrato de arriendo en UF.
Si tienes el subsidio de arriendo del Ministerio de Vivienda, puede cubrir la garantía cuando corresponda. El aporte del Estado se destina «al pago de las rentas de arrendamiento y al mes de garantía» (Decreto 52 de 2013, art. 4).
¿Cuándo te deben devolver el mes de garantía?
La Ley 18.101 y el Código Civil no fijan un plazo para devolver la garantía en los contratos actuales. Rige el plazo que diga el contrato. Por eso conviene escribir cuántos días tiene el arrendador para devolverla después de recibir las llaves.
Nuestro modelo de contrato deja ese plazo para que lo completen las partes, contado desde la restitución del inmueble. Y nuestra acta de entrega trae un espacio para los datos de la cuenta donde se devuelve la garantía.
Si el contrato no dice nada, ninguna de esas dos leyes trae una regla especial para la garantía. El Código Civil tiene reglas generales. Una es el plazo tácito, que es «el indispensable para cumplirlo», es decir, para cumplir la obligación (art. 1494). Otra fija los casos en que un deudor queda en mora (art. 1551).
Cómo se aplican esas reglas a un caso concreto lo decide un tribunal. Lo más seguro es dejar el plazo escrito en el contrato, junto con los descuentos permitidos. Si estás terminando tu arriendo, revisa también cómo se hace el término del contrato de arriendo.
¿La garantía se devuelve reajustada?
Depende del contrato. Aparte de lo pactado, la Ley 18.101 reajusta según la unidad de fomento las devoluciones entre las partes que se pagan en mora. El reajuste corre desde la fecha en que debieron hacerse hasta la del pago efectivo.
El art. 21 de la Ley 18.101 regula la mora. En ese caso, «los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes» se pagan reajustados según la variación de la UF. Se aplica a todo contrato de arriendo, «regido o no por esta ley». Si además se deben intereses, se calculan sobre la suma adeudada más ese reajuste.
La regla de devolver la garantía reajustada por IPC también existió. Estaba en el art. 2 transitorio, N° 7, de la misma ley. Solo rigió para los contratos de los cuatro años siguientes a enero de 1982.
En nuestro modelo de contrato eliges si la garantía se devuelve reajustada por IPC, reajustada por UF o sin reajuste. Esa elección queda escrita y evita la discusión al final.
¿Qué se puede descontar de la garantía?
Se descuenta solo lo que permita el contrato, como rentas o cuentas impagas y daños que no vengan del uso normal del inmueble. Cada descuento debería ir con su detalle y su respaldo, como una boleta, una factura o un presupuesto.
Al terminar, el arrendatario debe restituir el inmueble «en el estado en que le fue entregada». Para eso se toma en consideración «el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos» (Código Civil, art. 1947).
El arrendatario responde de las reparaciones locativas (art. 1940). Son las que la costumbre pone de su cargo y las de deterioros que ordinariamente se producen por su culpa o la de sus dependientes. También responde de la culpa de su familia, huéspedes y dependientes (art. 1941).
Las reparaciones necesarias son del arrendador. También lo son las locativas cuando el deterioro vino de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927). El mismo artículo permite que el contrato cambie estas reglas.
Esta tabla resume qué se puede descontar de la garantía y qué no.
| Concepto | ¿Se puede descontar? | Regla |
|---|---|---|
| Rentas impagas | Sí, si el contrato lo permite | Lo que pacten las partes (Código Civil, art. 1545) |
| Gastos comunes, luz, agua y gas impagos de cargo del arrendatario | Sí, si el contrato lo permite | Lo que pacten las partes (art. 1545) |
| Daños causados por el arrendatario, su familia o sus huéspedes | Sí, si el contrato lo permite | El arrendatario responde de ellos (arts. 1940 y 1941) |
| Desgaste por el uso y goce legítimos | No | Se considera al restituir (art. 1947) |
| Reparaciones necesarias del inmueble | No, salvo que el contrato diga otra cosa | Son del arrendador (art. 1927) |
| Deterioros por fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa | No, salvo que el contrato diga otra cosa | Son del arrendador (art. 1927) |
El acta de entrega es tu mejor prueba. Sin constancia del estado en que se entregó el inmueble, la ley entiende que se recibió «en regular estado de servicio» (Código Civil, art. 1947). El arrendatario puede probar lo contrario.
Si hay daños durante el arriendo, el arrendatario debe probar que no hubo culpa suya ni de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios (art. 1947). Por eso conviene firmar un acta con fotos al recibir el inmueble y otra al devolver las llaves.
¿Puedes usar la garantía para pagar el último mes?
La Ley 18.101 no regula este caso de forma expresa. Primero revisa qué dice tu contrato. Si las dos partes acuerdan usar la garantía como última renta, conviene dejarlo por escrito antes de ese pago.
El Código Civil permite que dos deudas se compensen cuando ambas son de dinero, líquidas y «actualmente exigibles» (art. 1656). Si tu contrato fija cuándo se devuelve la garantía, revisa esa cláusula antes de dejar de pagar la renta.
Nuestro modelo de contrato lo resuelve de forma expresa y dice que «la garantía no sirve para pagar rentas». Si tu contrato no dice nada y quieres usarla como última renta, acuérdalo por escrito con el arrendador, por ejemplo en el acuerdo de término.
¿Qué hacer si no te devuelven la garantía?
Primero pide por escrito la devolución y el detalle de cada descuento. Si no hay acuerdo, puedes demandar ante un tribunal. La Corporación de Asistencia Judicial orienta gratis a las personas naturales y puede representarte si no tienes recursos.
Estos son los pasos que te recomendamos seguir:
- Revisa el contrato y el acta de entrega. Busca el monto, el plazo de devolución, el reajuste y los descuentos permitidos.
- Pide la devolución por escrito, con el detalle y los respaldos de cada descuento, y guarda la respuesta.
- Pide orientación. Según ChileAtiende, «la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) entrega orientación e información jurídica gratuita a las personas naturales».
- Si no hay acuerdo, demanda. La Ley 18.101 aplica su procedimiento a los juicios sobre «las demás cuestiones derivadas de estos contratos» (art. 7). Ese procedimiento es verbal (art. 8).
En ese juicio del art. 8, las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia (Ley 18.101, art. 8 N° 10). Eso rige si la renta vigente al presentar la demanda no supera cuatro unidades tributarias mensuales.
La demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa no sirve para esto. Es el procedimiento «para cobro de rentas de arrendamiento» que usa el arrendador (Ley 18.101, Título III bis y art. 18-A).
El SERNAC, en su página de preguntas frecuentes, indica que no puede «Revisar causas de arriendo».
Un tribunal sí puede ordenar que te la devuelvan. En septiembre de 2024, la Corte Suprema rechazó el recurso contra un fallo que ordenó devolver el mes de garantía de un departamento (rol 39.640-2024).
¿Qué alternativas hay al mes de garantía?
Además de la garantía en dinero, el contrato puede pedir un fiador, un codeudor solidario, una boleta de garantía o un seguro de arriendo. Cada alternativa se pacta en el contrato y puede sumarse a la garantía o reemplazarla.
| Alternativa | Qué es | Qué revisar |
|---|---|---|
| Fiador, a veces llamado aval | Persona que responde por las obligaciones del arrendatario si este no las cumple (Código Civil, art. 2335) | Que firme el contrato y que quede claro de qué obligaciones responde |
| Codeudor solidario | Se le puede exigir el total de la deuda, y la solidaridad debe declararse en forma expresa (Código Civil, art. 1511) | Que la cláusula diga expresamente que es solidaria |
| Boleta de garantía bancaria | Caución que constituye un banco a favor del arrendador, para garantizar una obligación (Recopilación Actualizada de Normas para bancos, capítulo 8-11) | Monto, plazo de vigencia y obligación que garantiza |
| Seguro para contratos de arriendo | Pólizas depositadas en la Comisión para el Mercado Financiero, cada una con sus coberturas y exclusiones | Qué cubre, qué excluye y si opera junto con la garantía en dinero |
Si el fiador o el codeudor firma el contrato con ANF, también debe estar en Chile, como todos los firmantes.
¿Va a cambiar la ley sobre la garantía?
Hasta hoy no ha cambiado. El proyecto Arriendo Justo, Boletín 16.019-14, propone un estatuto de la garantía, pero sigue en primer trámite en la Cámara de Diputados y sin urgencia. Mientras no sea ley, rigen las reglas de este artículo.
Según el sistema de tramitación del Senado, el proyecto busca, entre otras cosas, «establecer un estatuto de la garantía». Ingresó el 13 de junio de 2023 y está en el primer informe de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Seguimos su avance en nuestra nota sobre el proyecto Arriendo Justo. Si llega a ser ley, actualizaremos esta guía.
¿Cómo dejar la garantía por escrito con FirmaVirtual?
Con nuestro modelo de contrato fijas el monto, el plazo, el reajuste y los descuentos de la garantía. Después lo firmas en línea con ANF y, al entregar las llaves, las partes firman un acta con firma electrónica simple.
FirmaVirtual no redacta ni revisa documentos. Nuestros modelos de contrato de arriendo y de acta de entrega son para que los completes tú. Si tu caso tiene condiciones especiales, consulta a un abogado.
Con la autorización notarial de firma (ANF), el notario de una notaría en convenio autoriza las firmas con su propia firma electrónica avanzada. Todos los firmantes deben estar en Chile. Así, las firmas del contrato quedan autorizadas por un notario.
Ese contrato sirve por sí solo para la demanda monitoria, porque la Ley 18.101 lo llama antecedente suficiente (art. 20). El mismo artículo dice que el notario «deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador».
La ANF cuesta $25.490 con un firmante o $33.490 con 2 a 10 firmantes, IVA incluido. Son nuestros precios vigentes desde noviembre de 2026. La notaría demora normalmente de 24 a 48 horas hábiles desde la firma del último firmante.
El acta de entrega y la de recepción puedes firmarlas con firma electrónica simple (FES), desde Chile o desde el extranjero. Cuesta $3.950 con un firmante o $4.990 con 2 a 10, y queda lista al firmar el último firmante.
La firma electrónica tiene el mismo valor que la manuscrita, salvo en los casos del art. 3 de la Ley 19.799. Uno de esos casos son los actos relativos al derecho de familia. La FES no tiene el mismo valor probatorio que la firma electrónica avanzada (art. 5).
Sigue estos pasos para firmar tu contrato y tu acta:
- Descarga el modelo de contrato y el acta de entrega en nuestros tipos de documentos y complétalos con la otra parte.
- Ingresa a web.firmavirtual.com, sube el contrato en PDF o Word, elige ANF y agrega a los firmantes.
- Adjunta el documento de identidad vigente de cada firmante y el certificado de dominio vigente del inmueble, con no más de 30 días de emitido.
- Cada firmante pasa por la verificación biofacial y el video de voluntad. Después se paga en línea y se firma con FES.
- Descarga el contrato desde tu cuenta. En todos nuestros servicios en línea, el documento queda en la plataforma y no llega por correo.
- Al entregar las llaves, sube el acta, elige FES y agrega a los firmantes. Cada uno firma desde el enlace que llega a su correo.
Preguntas frecuentes sobre el mes de garantía
¿Se pueden pedir dos meses de garantía?
Sí, si las dos partes lo acuerdan. La Ley 18.101 no fija un tope de garantía para los contratos actuales. El límite de un mes de renta estuvo en su art. 2 transitorio. Solo rigió para los contratos celebrados en los cuatro años siguientes a enero de 1982.
¿El subsidio de arriendo sirve para pagar el mes de garantía?
Sí, cuando corresponde. Según el Decreto 52 de 2013 del Ministerio de Vivienda, el subsidio se destina a las rentas y al mes de garantía (art. 4). El ahorro mínimo de postulación también puede ir al copago del mes de garantía que fije el contrato (art. 6).
¿Qué pasa si no firmamos un acta de entrega?
Sin constancia del estado de entrega, el Código Civil entiende que el arrendatario recibió el inmueble en regular estado de servicio (art. 1947). Él puede probar lo contrario. Sin acta ni fotos, es más difícil discutir después qué daños había antes del arriendo.
¿Necesito un abogado para reclamar la garantía?
Depende de la renta. En el juicio de arrendamiento del art. 8 de la Ley 18.101, las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia. Eso rige si la renta vigente no supera cuatro unidades tributarias mensuales. La Corporación de Asistencia Judicial orienta gratis a las personas naturales.
¿Dónde queda el contrato firmado con ANF?
En tu cuenta de la plataforma. En todos nuestros servicios en línea, incluidas la ANF y la FES, el documento queda en la cuenta y no llega por correo. Con ANF, la notaría demora normalmente de 24 a 48 horas hábiles desde la firma del último firmante.
Conclusión
El mes de garantía no tiene tope ni plazo legal en los contratos actuales. Todo depende de lo que escribas en el contrato. Fija el monto, el plazo, el reajuste y los descuentos, y firma un acta con fotos al entrar y al salir.
Puedes partir de nuestro modelo de contrato de arriendo y firmarlo en línea con autorización notarial de firma. Todos los firmantes deben estar en Chile.
¿Tienes dudas sobre tu trámite? Escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393, llámanos al +56 2 3378 0591 o envíanos un correo a [email protected].
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Para redactar este artículo consultamos las siguientes fuentes oficiales:
- Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, arts. 7, 8, 18-A, 20, 21 y 2 transitorio (LeyChile)
- Código Civil, arts. 46, 1494, 1511, 1545, 1551, 1656, 1927, 1940, 1941, 1947 y 2335 (LeyChile)
- Ley 19.799, sobre documentos electrónicos, firma electrónica y servicios de certificación, arts. 3 y 5 (LeyChile)
- Decreto 52 de 2013 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, reglamento del subsidio de arriendo, arts. 4 y 6 (LeyChile)
- Circular Bancos 3195, Recopilación Actualizada de Normas, capítulo 8-11, boletas de garantía (LeyChile)
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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular. Si necesitas orientación, puedes agendar una asesoría legal online.
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Sobre el autor. Christian Rodiek es fundador y CEO de FirmaVirtual, plataforma chilena de firma electrónica y trámites notariales en línea que opera en convenio con notarías, con más de 100.000 usuarios a noviembre de 2026. También impulsa ClickVehículo, plataforma de transferencia de vehículos en línea. Es ingeniero comercial de la Universidad de Mannheim (Alemania) y MBA en Finanzas de Western Illinois University (Estados Unidos). Antes de emprender trabajó en Beiersdorf y UniCredit, con una destinación en Hong Kong. Escribe columnas sobre innovación y trámites digitales en Diario Estrategia, G5noticias y Portal Innova. Más sobre Christian · Christian en LinkedIn.