Ley 19.932, qué cambió en la promesa de compraventa y qué exige hoy el art. 138 bis

Actualizado el 30 de octubre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual

La Ley 19.932 agregó en 2004 el art. 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y la Ley 20.007 lo ajustó en 2005. Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la promesa necesita notario y garantía.

En esta guía te explico qué cambió esa ley, qué agregó la Ley 20.007 en 2005 y qué exige hoy el art. 138 bis. Qué documentos firma una inmobiliaria ante notario está en nuestra guía de firma electrónica para inmobiliarias, y los requisitos generales de la promesa, en la guía de promesa de compraventa.

Puntos clave

• El art. 138 bis es de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. La Ley 19.932 lo agregó en 2004 y la Ley 20.007 lo modificó en 2005.
• Solo alcanza a viviendas, oficinas o locales sin recepción definitiva de quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir, cuando el comprador paga todo o parte del precio.
• En esos casos, la promesa va con firmas autorizadas ante notario y póliza o boleta bancaria, y el notario no puede autorizarla sin la garantía, salvo que lo pagado quede en los depósitos que permite el art. 138 bis.
• Quien la firma sin cumplirlo, con ánimo de defraudar y perjuicio para el comprador, arriesga las penas de la estafa (Código Penal, art. 470 N° 9).

Qué verás en este artículo

1. ¿Qué cambió la Ley 19.932?
2. ¿Qué cambió la Ley 20.007 en 2005?
3. ¿Qué exige hoy el artículo 138 bis?
4. ¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple el artículo 138 bis?
5. ¿Hay un proyecto de ley que cambie el artículo 138 bis?
6. ¿Cómo firmar una promesa que cumpla el artículo 138 bis con FirmaVirtual?

¿Qué cambió la Ley 19.932?

La Ley 19.932 tiene dos artículos. El primero agregó el art. 138 bis a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, con notario y garantía para ciertas promesas de compraventa, y el segundo agregó al Código Penal una forma de estafa para quien las firma sin cumplirlo.

• Artículo 1. Obligó a quienes tienen por giro la actividad inmobiliaria, o construyen o encargan construir viviendas, locales comerciales u oficinas, a otorgar sus promesas de compraventa por instrumento privado autorizado ante notario y a caucionarlas con póliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el comprador, por un valor igual a la parte del precio que este hubiera entregado. También prohibió a los notarios autorizar esas promesas sin la garantía constituida. Su texto original no se limitaba a las propiedades sin recepción definitiva ni a las promesas en que el comprador paga parte del precio, límites que agregó la Ley 20.007.
• Artículo 2. Agregó el N° 9 al art. 470 del Código Penal. Castiga con las penas de la estafa a quien, con ánimo de defraudar, suscriba o haga suscribir una de esas promesas sin cumplir el art. 138 bis, siempre que el comprador sufra un perjuicio patrimonial.

La Ley 19.932 se publicó en el Diario Oficial el 3 de febrero de 2004. El art. 138 bis no es un artículo de la Ley 19.932, sino de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), que esa ley modificó.

¿Qué cambió la Ley 20.007 en 2005?

La Ley 20.007, publicada el 11 de abril de 2005, limitó el art. 138 bis a las viviendas, locales y oficinas sin recepción definitiva y a las promesas en que el comprador paga todo o parte del precio, permitió reemplazar la garantía por ciertos depósitos y extendió la regla a otros actos en que se entrega dinero para comprarlas.

• Recepción definitiva. La Ley 20.007 agregó al inciso primero que la regla vale para las propiedades «que no cuenten con recepción definitiva». Desde entonces, la promesa de una propiedad con recepción definitiva no necesita notario por ley, aunque debe constar por escrito (Código Civil, art. 1554).
• Pago del precio. También agregó al inciso primero que la regla vale para las promesas «en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz».
• Depósitos en vez de garantía. La póliza o la boleta no se exige por lo que el comprador deposite en una cuenta de ahorro de la que no pueda girar, o en depósitos a plazo a favor del vendedor en custodia del notario autorizante, lo que debe constar en la promesa.
• Plazo para inscribir. En ese caso, la promesa debe fijar un plazo para que se inscriba el dominio del inmueble, y si nada dice, se entiende que es de un año contado desde la fecha de la promesa.
• Otros actos. La regla se aplica a cualquier acto que implique entregar dinero para adquirir una vivienda, local u oficina sin recepción definitiva, salvo los regidos por la Ley General de Cooperativas y por la Ley 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
• Inmueble hipotecado. Si el inmueble está hipotecado, la garantía debe seguir vigente hasta que se alce la hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa y la alce.

Si pagaste una reserva por una de esas propiedades, revisa con un abogado o en el Sernac si te alcanza esta regla.

¿Qué exige hoy el artículo 138 bis?

Hoy el art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones exige notario y garantía cuando quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y el comprador entrega todo o parte del precio.

Exigencia	Qué dice el art. 138 bis	Inciso
A quién se aplica	A quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir viviendas, oficinas o locales sin recepción definitiva, si el comprador entrega todo o parte del precio	Primero
Forma	Instrumento privado autorizado ante notario	Primero
Garantía	Póliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el comprador, por un valor igual a lo pagado	Primero
Vigencia de la garantía	Hasta que el dominio se inscribe a nombre del comprador y mientras haya gravámenes o prohibiciones por obligaciones del vendedor	Primero
Notario	No puede autorizar la promesa si la garantía no está constituida	Segundo
Alternativa	Cuenta de ahorro sin giro o depósitos a plazo en custodia del notario autorizante, con plazo para inscribir (un año si nada se dice)	Tercero a quinto
Otros actos	Cualquier entrega de dinero para adquirir una de esas propiedades, salvo cooperativas y la Ley 19.281	Final
Inmueble hipotecado	La garantía sigue vigente hasta que se alce la hipoteca, salvo que el acreedor la alce en la escritura de compraventa	Final

El art. 138 bis no usa las palabras «en blanco» ni «en verde», que se usan para hablar de propiedades que todavía no se construyen o que están en construcción. Lo que cuenta es que la unidad no tenga recepción definitiva.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple el artículo 138 bis?

Quien firma o hace firmar sin cumplirlo una promesa sujeta al art. 138 bis, con ánimo de defraudar y perjuicio para el comprador, arriesga las penas de cárcel de la estafa y una multa (Código Penal). La Ley General de Urbanismo y Construcciones no dice expresamente qué pasa con la validez civil de la promesa.

La pena viene de los arts. 467 y 470 N° 9 e inciso final del Código Penal. Si la promesa es válida o no cuando le falta la garantía lo discute la doctrina, así que no conviene darla por nula sin revisarlo con un abogado.

Si compraste una vivienda a una inmobiliaria, rige además la Ley 19.496 (art. 2, letra e), y puedes reclamar gratis en el Sernac o denunciar ante el juzgado de policía local de tu domicilio o del de la inmobiliaria (art. 50 A). Si la inmobiliaria no cumple la promesa, puedes pedir el cumplimiento o la resolución con indemnización (Código Civil, art. 1489), como explico en la guía de promesa de compraventa.

¿Hay un proyecto de ley que cambie el artículo 138 bis?

Hay un proyecto de ley que busca ampliar la garantía exigida al vendedor en los actos de adquisición de bienes raíces, pero todavía no es ley. Corresponde a los boletines 15.084-14 y 16.793-14, refundidos, que al 24 de octubre de 2026 seguían en segundo trámite en el Senado.

Ingresó el 9 de junio de 2022, la Cámara de Diputadas y Diputados lo aprobó el 16 de octubre de 2024 y el Senado lo aprobó en general el 15 de julio de 2025. Mientras no se publique, rige el art. 138 bis tal como quedó con la Ley 20.007.

¿Cómo firmar una promesa que cumpla el artículo 138 bis con FirmaVirtual?

En FirmaVirtual las promesas de inmuebles sin recepción definitiva se firman con autorización notarial de firma, en línea y con todos los firmantes en Chile. Se adjunta la póliza o la boleta al trámite, porque el notario no puede autorizar la promesa sin ella.

FirmaVirtual es una plataforma de firma electrónica y trámites notariales en línea, no una notaría. Con firma electrónica simple o avanzada nadie autoriza las firmas, y la protocolización notarial tampoco lo hace, así que ninguna basta cuando el art. 138 bis exige firmas autorizadas ante notario. En otras promesas, como la de una propiedad con recepción definitiva, la Ley 19.799 permite la firma electrónica, salvo las excepciones de su art. 3, aunque la simple y la avanzada no tienen el mismo valor probatorio (arts. 4 y 5). La promesa también puede otorgarse por escritura pública en una notaría, con la misma garantía, y su copia autorizada es título ejecutivo (Código de Procedimiento Civil, art. 434).

Desde noviembre de 2026, la autorización notarial de firma cuesta $33.490 con IVA para 2 a 10 firmantes, y la notaría la autoriza habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la última firma. Precios por documento en nuestra página de precios.

1. Prepara la promesa. Con la póliza o la boleta identificada en el texto.
2. Crea el trámite. Elige la autorización notarial de firma, adjunta la póliza o la boleta e invita a las partes, hasta 10, todas en Chile.
3. Valida la identidad y paga. Cada firmante pasa por una verificación biofacial y graba un video de voluntad, y luego se paga con Webpay.
4. Recibe el documento. La notaría en convenio autoriza las firmas y el documento final queda en tu cuenta de la plataforma.

Si alguna de las partes está fuera de Chile, no puede firmar con autorización notarial de firma, así que conviene consultar en el consulado de Chile o firmar cuando esté en Chile.

Preguntas frecuentes sobre la Ley 19.932

Conclusión

La Ley 19.932 creó en 2004 el art. 138 bis, con notario y garantía por lo que paga el comprador, y la Ley 20.007 lo limitó en 2005 a las viviendas, oficinas o locales sin recepción definitiva de quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir, cuando el comprador paga todo o parte del precio. Antes de firmar, pide la póliza o la boleta y revisa que la promesa la identifique. Si necesitas firmar la promesa con autorización notarial de firma, puedes iniciar hoy el trámite en la plataforma de FirmaVirtual. Si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp y te orientamos.

¿Tienes dudas sobre tu trámite? Llámanos al +56 2 3378 0591, escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393 o envíanos un correo a [email protected]. Te atendemos en días hábiles de 9 a 18 horas y los sábados de 10 a 14 horas. Si eres empresa y quieres un convenio, escríbenos al mismo correo.

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Fuentes oficiales y normativa citada

1. Ley 19.932, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de promesas de compraventa y el art. 470 del Código Penal (LeyChile)
2. Ley 20.007, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de promesas de compraventa sin recepción definitiva (LeyChile)
3. Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), art. 138 bis (LeyChile)
4. Código Penal, arts. 467 y 470 (LeyChile)
5. Código Civil, arts. 1489 y 1554 (LeyChile)
6. Ley 19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores, texto refundido del DFL 3 de 2019, arts. 2 y 50 A (LeyChile)
7. Código de Procedimiento Civil, art. 434 (LeyChile)
8. Sernac, circular interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario (Resolución Exenta 495 de 2023)
9. Ley 19.799, sobre documentos electrónicos y firma electrónica, arts. 3, 4 y 5 (LeyChile)
10. Boletines 15.084-14 y 16.793-14, refundidos, proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones para ampliar la garantía exigida al vendedor (Cámara de Diputadas y Diputados, despacho al Senado del 16-10-2024), en segundo trámite en el Senado (estado al 24 de octubre de 2026)