Firma electrónica para inmobiliarias y los documentos que exigen notario

Actualizado el 23 de octubre de 2026 · Por Christian Rodiek, fundador y CEO de FirmaVirtual

Una inmobiliaria puede firmar casi todos sus documentos con firma electrónica (Ley 19.799, art. 3). Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la promesa exige firmas autorizadas ante notario y una garantía (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis).

En esta guía de firma electrónica para inmobiliarias y corredoras te explico qué documentos firmas con firma simple o avanzada, cuáles necesitan un notario, por qué conviene que un notario autorice las firmas del arriendo y qué sigue siendo presencial. En FirmaVirtual puedes firmar promesas y arriendos con autorización notarial de firma en línea, siempre que todos los firmantes estén en Chile.

Puntos clave

• La firma electrónica simple y la avanzada valen igual que la manuscrita, salvo las excepciones del art. 3 de la Ley 19.799, pero la avanzada prueba mejor en un juicio (art. 5).
• Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la promesa va con firmas autorizadas ante notario y con póliza de seguro o boleta bancaria por lo pagado.
• El notario no puede autorizar esa promesa si la garantía no está constituida.
• Un contrato de arriendo con las firmas de los firmantes autorizadas por un notario sirve por sí solo para la demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa.
• La compraventa de la propiedad y el poder para venderla se otorgan por escritura pública, en forma presencial.

Qué verás en este artículo

1. ¿Qué documentos inmobiliarios puedes firmar con firma electrónica?
2. ¿Qué exige la ley para una promesa de compraventa en blanco o en verde?
3. ¿Por qué conviene que un notario autorice las firmas del contrato de arriendo?
4. ¿Qué documentos inmobiliarios no se pueden firmar en línea?
5. ¿Cómo se firma una promesa o un arriendo con autorización notarial en línea?
6. ¿Cuánto cuesta y cuánto demora la firma electrónica para inmobiliarias?
7. ¿Qué errores son habituales al firmar promesas y arriendos?
8. ¿Cómo firma una inmobiliaria o una corredora con FirmaVirtual?

¿Qué documentos inmobiliarios puedes firmar con firma electrónica?

Casi todos. La Ley 19.799 da a la firma electrónica simple y a la avanzada el mismo valor que a la manuscrita, salvo cuando la ley exige una solemnidad que un documento electrónico no cumple, la presencia personal de una parte o se trata de un acto de derecho de familia.

Esa es la regla del art. 3 de la Ley 19.799. Las dos firmas no pesan lo mismo en un juicio, porque un documento privado con firma electrónica avanzada tiene el valor probatorio que fija el art. 5, y uno con firma simple se evalúa según las reglas generales.

Documento	Cómo se firma	Norma
Órdenes de visita, de arriendo y de venta, y cierres de negocio	Firma electrónica simple o avanzada	Ley 19.799, art. 3
Reserva de una unidad	Firma electrónica simple o avanzada. Si implica entregar dinero por una unidad sin recepción definitiva, revisa con tu abogado si le alcanza el art. 138 bis	Ley 19.799, art. 3, y Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis
Contrato de arriendo	Válido con firma electrónica. Con las firmas de los firmantes autorizadas por un notario, además sirve por sí solo para la demanda monitoria	Ley 18.101, art. 20
Promesa de una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva, de quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir, con pago de todo o parte del precio	Firmas autorizadas ante notario, más póliza de seguro o boleta bancaria	Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 138 bis
Promesa de una propiedad con recepción definitiva	Por escrito. La ley no exige notario. Se puede firmar con firma electrónica avanzada, con autorización notarial de firma o por escritura pública	Código Civil, art. 1554
Compraventa del inmueble y poder para venderlo	Escritura pública, en forma presencial	Código Civil, arts. 1801 y 2123

¿Qué exige la ley para una promesa de compraventa en blanco o en verde?

Si quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir promete una vivienda, oficina o local sin recepción definitiva y recibe todo o parte del precio, la promesa va con firmas autorizadas ante notario y con póliza de seguro o boleta bancaria por lo pagado, según el art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

La regla está en el art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que agregó la Ley 19.932 en 2004 y ajustó la Ley 20.007 en 2005. La venta en blanco se hace antes de empezar la obra, y la venta en verde, con la obra en curso o terminada pero sin recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales. El art. 138 bis no usa esos términos ni distingue entre ambas, porque lo que cuenta es que la unidad no tenga recepción definitiva.

Requisito	Qué dice el art. 138 bis
A quién se aplica	Quien vende por giro inmobiliario, construye o encarga construir viviendas, locales comerciales u oficinas
Cuándo	La unidad no tiene recepción definitiva y el comprador entrega todo o parte del precio
Forma	Instrumento privado autorizado ante notario, es decir, con las firmas autorizadas por un notario (Código Orgánico de Tribunales, art. 425)
Garantía	Póliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el comprador, por un valor igual a lo que pagó, identificada en la promesa
Vigencia de la garantía	Hasta que el dominio queda inscrito a nombre del comprador, y mientras haya gravámenes o prohibiciones por obligaciones pendientes del vendedor
Rol del notario	No puede autorizar la promesa si la garantía no está constituida
Alternativa a la garantía	No se exige por lo que el comprador deposite en una cuenta de ahorro de la que no pueda girar, o en depósitos a plazo a favor del vendedor en custodia del notario autorizante, lo que debe constar en la promesa
Excepciones	Actos regidos por la Ley General de Cooperativas y arriendo con promesa de compraventa de la Ley 19.281

El artículo se aplica también a cualquier acto que implique entregar dinero para adquirir una de esas unidades. Y si se vende un inmueble hipotecado, la garantía se mantiene hasta que se alza la hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa y alce la hipoteca y la prohibición, si la hay.

Qué pasa si la promesa no cumple el art. 138 bis

La ley castiga con las penas de la estafa a quien, con ánimo de defraudar, suscriba o haga suscribir una de estas promesas sin cumplir el art. 138 bis, si el comprador sufre un perjuicio patrimonial (Código Penal, arts. 467 y 470 N° 9). La ley no dice expresamente qué pasa con la validez civil de esa promesa, así que no conviene correr el riesgo.

El Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) aplica además la Ley del Consumidor a las reservas, las promesas y las compras de viviendas en blanco y en verde, según su circular interpretativa de julio de 2023. Un proyecto de ley que busca ampliar la garantía exigida al vendedor (boletines 15.084-14 y 16.793-14, refundidos) fue aprobado en general por el Senado el 15 de julio de 2025 y, al 23 de octubre de 2026, sigue en segundo trámite constitucional, en la Comisión de Constitución del Senado. No es ley.

La promesa de una propiedad con recepción definitiva

Si la propiedad ya tiene recepción definitiva, como una usada o una nueva ya recibida por la Dirección de Obras Municipales, la promesa no queda sujeta a la exigencia de notario y garantía del art. 138 bis. La ley pide que conste por escrito, que fije un plazo o una condición para la compraventa y que especifique el contrato prometido, entre otros requisitos de la promesa de compraventa (Código Civil, art. 1554).

Se puede firmar con firma electrónica avanzada, que cumple cuando la ley pide un escrito (Ley 19.799, art. 3). Si quieres que un notario dé fe de la identidad de los firmantes y deje constancia de la fecha, la autorización notarial de firma lo hace (Código Orgánico de Tribunales, art. 425). Algunas promesas se firman además por escritura pública, que se otorga en forma presencial, porque su copia autorizada es título ejecutivo (Código de Procedimiento Civil, art. 434) y facilita inscribir en el Conservador de Bienes Raíces la prohibición de enajenar que se pacte (Reglamento del Registro Conservatorio, arts. 53 N° 3 y 57).

¿Por qué conviene que un notario autorice las firmas del contrato de arriendo?

Porque la Ley 18.101 pide que en los arriendos escritos las firmas estén autorizadas por un notario, y llama antecedente suficiente para la demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa al contrato con las firmas de los firmantes autorizadas, que así sirve por sí solo.

Un contrato de arriendo firmado con firma electrónica simple o avanzada es válido (Ley 19.799, art. 3), pero no tiene esa autorización. Con las firmas de los firmantes autorizadas por un notario, el contrato sirve por sí solo para la demanda monitoria, con la que se cobran las rentas impagas junto con los gastos comunes y los consumos adeudados (Ley 18.101, arts. 18-A y 20, modificada por la Ley 21.461). La firma simple, la avanzada o la protocolización no reemplazan esa autorización, y si el notario autoriza solo algunas firmas, el contrato no tiene ese valor. Sin esa autorización igual se puede demandar en el juicio de arrendamiento de la Ley 18.101 (art. 8).

El notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador (Ley 18.101, art. 20). Si arrienda el dueño, es el certificado de dominio vigente, que en FirmaVirtual pedimos con una antigüedad máxima de 30 días; si arrienda un usufructuario o un mandatario, el título es otro. Los plazos del procedimiento están en nuestra guía de la Ley Devuélveme mi Casa. Si administras arriendos, autorizar las firmas desde el inicio te evita pedirle al arrendatario que vuelva a firmar ante notario cuando ya hay un conflicto.

¿Qué documentos inmobiliarios no se pueden firmar en línea?

Las escrituras públicas, como la compraventa de la propiedad y el poder para venderla, se otorgan ante notario en forma presencial. La autorización notarial de firma a distancia tampoco sirve para pagarés, letras de cambio, endosos ni protestos, y los pagarés los hacemos en forma presencial.

• Compraventa del inmueble. No se reputa perfecta mientras no se otorga escritura pública (Código Civil, art. 1801), y las escrituras públicas se otorgan ante notario (Código Orgánico de Tribunales, art. 405).
• Poder para vender la propiedad. Como el acto encargado exige escritura pública, un mandato privado no basta (Código Civil, art. 2123).
• Pagarés, letras de cambio, endosos y protestos. La autorización de firmas a distancia no se aplica a ellos. Los pagarés los hacemos en forma presencial, con un notario de tu zona que va a tu domicilio.
• Firmantes fuera de Chile. En la autorización notarial de firma todos deben estar en Chile. La protocolización notarial da fecha cierta, pero no autoriza firmas, así que no cumple el art. 138 bis ni el art. 20 de la Ley 18.101. En el arriendo, las alternativas son firmar cuando la persona esté en Chile, preguntar en el consulado de Chile si puede autorizar su firma y revisar con un abogado si eso cumple el art. 20, o arrendar por medio de un mandatario que esté en Chile.

Para los trámites presenciales coordinamos un notario a domicilio de tu zona, en todo Chile. Se pide a [email protected] con al menos 48 horas hábiles de anticipación.

¿Cómo se firma una promesa o un arriendo con autorización notarial en línea?

Subes el documento ya redactado e invitas a los firmantes. Cada uno valida su identidad con verificación biofacial y video de voluntad, se paga, firman en línea y la notaría en convenio autoriza las firmas, habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la última firma.

1. Prepara el documento. FirmaVirtual no redacta ni modifica documentos a pedido, así que usa tu contrato o el que preparó tu abogado. Si no tienes abogado, escríbenos y te facilitamos el contacto de uno. En la promesa en blanco o en verde, identifica en el texto la póliza o la boleta.
2. Reúne los antecedentes. Cédula de identidad de las partes por ambos lados. En el arriendo, certificado de dominio vigente con una antigüedad máxima de 30 días. En la promesa en blanco o en verde, adjunta la póliza o la boleta al trámite, porque el notario no puede autorizar la promesa sin ella.
3. Crea el trámite. Elige autorización notarial de firma e invita a los firmantes, hasta 10 por documento, todos en Chile.
4. Valida la identidad y paga. Cada firmante pasa por verificación biofacial y video de voluntad. Cuando todos cumplen, se paga con Webpay. Las empresas con convenio de pago mensual se saltan este paso.
5. Firma y recibe. La notaría en convenio autoriza las firmas, habitualmente en 24 a 48 horas hábiles desde la firma del último firmante, y el documento final queda en tu cuenta de la plataforma. No llega por correo, y si alguien lo pide en papel, puedes imprimirlo.

¿Cuánto cuesta y cuánto demora la firma electrónica para inmobiliarias?

A octubre de 2026, la autorización notarial de firma cuesta $32.990 con IVA para un documento con 2 a 10 firmantes, y la notaría en convenio la entrega habitualmente en 24 a 48 horas hábiles. La firma electrónica simple cuesta $4.490 con 2 a 10 firmantes y la avanzada, $4.990 por firma.

Servicio	Precio con IVA	Plazo habitual	Modalidad
Firma electrónica simple (FES)	$3.450 con 1 firmante y $4.490 con 2 a 10	Listo cuando firman todos	En línea, desde cualquier país
Firma electrónica avanzada (FEA)	$4.990 por firma, hasta 8 firmantes	Listo cuando firman todos	En línea, con ClaveÚnica, desde cualquier país
Autorización notarial de firma (ANF)	$24.990 con 1 firmante y $32.990 con 2 a 10	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea, con todos los firmantes en Chile
Firma + protocolización notarial	$20.990 con 1 firmante y $27.490 con 2 a 10	24 a 48 horas hábiles desde la última firma	En línea. No autoriza firmas
Notario a domicilio	Desde $100.000 más el valor del trámite, con cotización	Se pide con al menos 48 horas hábiles de anticipación	Presencial, en todo Chile

Precios vigentes a octubre de 2026, IVA incluido, por documento. Detalle en nuestra página de precios. En una notaría presencial el valor lo informa cada notaría, porque los precios máximos que manda fijar la Ley 21.772 (Código Orgánico de Tribunales, art. 492) aún no se dictan. El costo de la póliza o de la boleta lo fija la aseguradora o el banco que la emite.

¿Qué errores son habituales al firmar promesas y arriendos?

Los errores habituales son firmar solo con firma electrónica una promesa en blanco o en verde, llevarla a la notaría sin la garantía constituida, autorizar la firma de una sola parte del arriendo y creer que la protocolización reemplaza la autorización de firmas.

• Firmar solo con firma simple o avanzada la promesa en blanco o en verde en que el comprador paga todo o parte del precio. No cumple la autorización notarial que exige el art. 138 bis.
• Confundir obra terminada con recepción definitiva. Lo que decide si rige el art. 138 bis es que la unidad no tenga recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales, aunque la obra ya esté terminada.
• Enviar la promesa a la notaría sin la póliza o la boleta. El notario no puede autorizarla.
• Autorizar solo la firma del arrendador o solo la del arrendatario. El art. 20 de la Ley 18.101 habla de las firmas de los contratantes.
• Protocolizar en vez de autorizar las firmas. La protocolización da fecha cierta, pero no autoriza firmas.

Consejo FirmaVirtual. Si vendes en blanco o en verde, deja lista la póliza o la boleta y escribe su identificación en la promesa antes de invitar a los firmantes. Así el notario puede autorizar las firmas sin devolverte el documento.

¿Cómo firma una inmobiliaria o una corredora con FirmaVirtual?

En FirmaVirtual subes el documento, los firmantes validan su identidad y firman en línea, y una notaría en convenio autoriza las firmas. Las escrituras públicas y los pagarés se hacen en forma presencial, con un notario de tu zona.

FirmaVirtual es una plataforma de firma electrónica y trámites notariales en línea, no una notaría. Los actos notariales los realiza la notaría en convenio.

En las conversaciones con inmobiliarias y corredoras, lo que más se repite no es una duda sobre el contrato, sino lo difícil que es coordinar al comprador, al vendedor y la notaría el mismo día.

En línea firmas las órdenes y los cierres de negocio con firma simple o avanzada, la promesa de una propiedad con recepción definitiva con firma avanzada o autorización notarial de firma, y la promesa en blanco o en verde y el arriendo con autorización notarial de firma. De nuestros servicios en línea, esa es la que deja el arriendo con las firmas autorizadas que pide el art. 20 de la Ley 18.101, y firmar en persona ante un notario también lo cumple.

Si trabajas en una corredora o en el área comercial de una inmobiliaria, envías el contrato a firma de tus clientes desde la plataforma y sigues su estado en línea. Si no tienes un contrato propio, en nuestros modelos de documentos hay una promesa de compraventa y un contrato de arriendo de referencia, que conviene revisar con tu abogado. A octubre de 2026 trabajamos en convenio con 10 notarías y tenemos más de 200 convenios con empresas y organizaciones, y si firmas en volumen puedes integrar la API de firma electrónica a tu sistema.

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Para un convenio con tu inmobiliaria o corredora, escríbenos a [email protected] y coordinamos contigo los pasos.

Preguntas frecuentes sobre la firma electrónica para inmobiliarias

Conclusión

La firma electrónica le sirve a una inmobiliaria para casi todos sus documentos. La promesa en blanco o en verde necesita firmas autorizadas ante notario y la garantía constituida, y el arriendo con las firmas autorizadas por un notario sirve por sí solo para la demanda monitoria. Si necesitas autorizar firmas, puedes iniciar hoy el trámite en FirmaVirtual, y si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp y te orientamos.

¿Tienes dudas sobre tu trámite? Escríbenos por WhatsApp al +56 9 7563 5393, llámanos al +56 2 3378 0591 o envíanos un correo a [email protected]. Te atendemos en días hábiles de 9 a 18 horas y los sábados de 10 a 14 horas. Si eres empresa y quieres un convenio, escríbenos al mismo correo.

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Fuentes y normativa citada

1. Ley 19.799 sobre documentos electrónicos y firma electrónica, arts. 3 y 5
2. Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), art. 138 bis
3. Ley 19.932, que agregó el art. 138 bis y el art. 470 N° 9 del Código Penal
4. Ley 20.007, que modificó el art. 138 bis
5. Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, arts. 8, 18-A y 20, modificada por la Ley 21.461
6. Código Civil, arts. 1554, 1801 y 2123
7. Código Orgánico de Tribunales, arts. 405, 425 y 492
8. Código de Procedimiento Civil, art. 434
9. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, arts. 53 y 57
10. Código Penal, arts. 467 y 470 N° 9
11. Senado, boletín 15.084-14, refundido con el 16.793-14 (consultado el 23 de octubre de 2026)
12. Sernac, circular interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario (Resolución Exenta 495, 2023)

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular. Si necesitas orientación, puedes agendar una asesoría legal online.

Sobre el autor. Christian Rodiek es fundador y CEO de FirmaVirtual, plataforma chilena de firma electrónica y trámites notariales en línea que opera en convenio con notarías, con más de 100.000 usuarios a octubre de 2026. También impulsa ClickVehículo, plataforma de transferencia de vehículos en línea. Es ingeniero comercial de la Universidad de Mannheim (Alemania) y MBA en Finanzas de Western Illinois University (Estados Unidos). Antes de emprender trabajó en Beiersdorf y UniCredit, con una destinación en Hong Kong. Escribe columnas sobre innovación y trámites digitales en Diario Estrategia, G5noticias y Portal Innova. LinkedIn